▢ 입주자모집공고 및 신청서류 등1) 입주자모집 승인(분양 신고) 신청서류부동산개발사업 체크리스트 2) 아파트 분양보증 시 제출하여야 하는 서류* 아파트 분양보증 발급처: HUG(주택도시보증공사) ▢ 보증서 발급 후 제출 서류1. 입주자모집승인통보서 사본2. 입주예정자명단 통보서3. 주택공급계약 체결 기간 종료 후 매 분기 말 현재의 입주자명단 및 분양대금수납현황(소정양식) → 매 분기 다음 달 15일까지4. 감리자가 확인한 공정확인서(월 1회, 우수거래고객은 매 분기 1회) →다음 달 15일까지3) 「주택법」 적용 대상 사업장 입
부동산 개발에 전반적인 큰 그림을 알 수 있었던 흐름을 11단계로 나누어서 설명드리는 가운데 드디어 마지막 단계인 의 사업 정산 그리고 하자 보수에 대해서 알아보겠습니다.건축물 준공 후 수분양자의 분양 잔금을 받아 공사비 등 잔여 사업비와 개발사업의 채권자(PF대출기관 등)에게 대출원리금을 상환하고, 시행사는 최종적으로 수익을 정산을 받게 되며, 이를 “사업 정산”이라고 합니다.부동산개발사업의 사업 정산 순서는 일반적으로 【 개발 필수사업비 → PF대출 원금과 이자 → 후순위도급공사비 → 기타 사업비용 → 시행사의 사업
착공 후 몇 년이 지나 시행사는 공사 완료를 위한 준공 준비와 함께 수분양자 입주를 준비해야 합니다. 이 시기는 시행사에게 부동산개발사업 중 분양 시기와 함께 가장 바쁜 시기이며, 시행사는 준공 시점을 기준으로 다음과 같은 주요사항을 점검하고, 해당 업무를 처리해야 합니다. 1) 준공 6개월 전 주요 점검 사항사업계획 승인 또는 건축허가가 나면 해당 지자체에서 준공을 위한 여러 조건들이 붙는데, 이때 가장 중요한 조건 중 하나가 국공유지 매입입니다. 내 사업부지에 포함된 국공유지는 당장 매입하지 않아도 사업계획승인 또는 건축허가는
시행사는 분양 개시 후 준공 전까지 사업에 문제가 없도록 수분양자 관리, 공사 관리(설계 변경 포함), 자금 관리(사업 관리, 법인 관리)에 주의를 기울여야 합니다. 1) 수분양자 관리분양 개시 후 시행사는 수분양자와 분양 계약을 하는데, 다음과 같이 수분양자 관리에 주의를 기울여야 합니다. 수분양자 관리에 특히 주의를 기울여야 할 것은 수분양자 개인정보 유출과 수분양자 민원입니다. 수분양자 민원 중에서도 분양계약해지 요청과 기획(집단) 소송에 주의를 기울여 관리하여야 합니다.수분양자의 개인정보는 주로 해당 고객리스트를 보유하고 있
주요 파트너사가 선정되고 사업 구조화가 완성되면, 각 파트너사 간 부동산개발의 주요 계약인 신탁계약, PF대출약정, 공사도급계약이 이루어진 후, PF대출이 실행됩니다. PF대출이 실행되었다면, 부동산개발의 가장 어려운 고비 중 하나를 넘겼다고 보아도 됩니다.PF대출 실행 후 시행사는 본격적인 개발부지 공사와 함께 분양을 준비해야 합니다. 이때 시공사는 착공 신청을 하여 실착공을 준비해야 하고, 시행사는 감리자, 분양대행사, 광고대행사, 모델하우스 건설업체를 선정하여 분양 개시 준비를 합니다. PF대출 후 시행사는 먼저,① 감리자를
[제11화] / 부동산개발흐름(7/11단계) 개발부지 계약 후, 인허가 진행 중 시행사는 대출금융기관, 시공사, 신탁사를 선정해야 합니다. 대출금융기관, 시공사, 신탁사 선정은 시행사에게 부동산개발사업을 하기 위한 필수 요소이자, 매우 중요한 핵심 과제입니다. 그리고 이러한 주요 파트너사들을 어떤 구조로 사업에 참여시킬 것인지 알아볼 필요가 있습니다.1) 자금조달과 부동산개발 사업 구조화 결정부동산개발사업 구조화의 핵심은 ‘금융’, 즉 자금조달이라 말할 수 있습니다. 토지비 및 공사비 등의
개발부지 매입을 완료하였다면, 본격적인 부동산개발을 위한 인허가를 진행하여야 하고, 인허가를 진행하기 위한 설계업체를 선정해야 합니다.■ 인허가란 무엇인가?인허가는 국가의 대표적인 행정규제로 인가 및 허가를 합쳐놓은 단어입니다. 부동산개발에서의 인허가는 건축 또는 부동산 개발을 인정한다는 의미이며, 건축 또는 부동산개발 행위 자체를 허용한다는 의미입니다. 시행사는 부동산개발 인허가를 진행하기 위해서는 어떻게 개발 또는 건축을 하겠다는 설계가 필요합니다.이번 연재를 통해서는 설계에 대한 기본적인 이해와 함께 어떤 설계업체를 선정해야
사업성 검토를 통해 개발사업을 진행하기로 의사결정이 되었다면 본격적인 사업부지 매입 단계에 돌입해야 됩니다. 사업부지 매입과 관련하여 부동산개발 업계에선 오직 1등만이 존재한다고들 합니다. 그 이유는 개발사업부지는 오직 하나만 존재하기 때문입니다. 그렇다고 덜컥 계약을 해야 한다는 말은 아닙니다. 매매계약의 조건 등 다양한 리스크를 신중히 검토한 후, 매입 결정을 해야 합니다. 아무리 사업성이 좋을지라도, 사업부지 매매계약 조건 등 부지 매입 단계부터 문제가 발생된다면 그 리스크는 온전히 시행사가 감당해야 하기 때문입니다.먼저, 사
에 바로 이어서 설명하겠습니다. 앞선 연재를 꼭 확인 이후에 흐름을 파악하고 본 연재를 확인하시기를 권합니다.▢ 비용(지출) 관련 요소 해설지출은 어떤 개발사업이냐에 따라 반영되는 항목이 다르고, 비용도 천차만별이어서 일반적인 중요 항목 위주로 간단히 살펴보고자 합니다.(1) 토지비 (2) 공사비 (3) 필수용역비 (4) 판매관리비 (5) 사업추진비 (6) 금융비 (7) 제세공과금 위와 같이 매출(수입)과 지출(비용)에 대한 중요 항목들을 간단히 요약해 보았습니다. 매출과 지출 항목을 알아보는
부동산개발사업의 진행을 결정하기 위해서는 반드시 가 필요하며 이 단계에서는 중요한 내용이 많이 있습니다. 복잡하고 생소한 내용일 수도 있겠지만, 부동산개발을 위해 필수적으로 알아야 하는 내용이기에 어렵더라고 반드시 짚고 넘어가야 합니다.그래서 이 편에 대해서는 2편(상/하편)으로 나누어서 설명해드리겠습니다.▢ 란?계획된 프로젝트가 기술적 및 경제적으로 시행이 가능한가를 조사, 검토하는 일련의 과정을 말하며, ‘타당성 검토’라고도 합니다.사업성 검토는 프로젝트 발주자가 하지만 외부업체에 외주를 주는
부동산 컨셉(Concept)개발이란 부동산을 어떤 상품으로 개발할 것인지를 추정해보는 단계입니다.■ 부동산개발 컨셉은 ① 사업부지의 위치와 그에 따른 용도지역(법적 규제)② 분양 니즈(분양성)③ 수익성에 의해 최종적으로 결정됩니다.사업부지 위치의 용도지역, 지구 등을 포함한 세부적인 법적 규제에 따라 개발 가능한 부동산 상품이 무엇인지를 파악하고, 시장 상황을 반영한 고객의 니즈에 맞는 개발상품의 분양성과 그 수익성 분석을 통해 최종적인 개발 컨셉을 확정하게 됩니다.‘분양성’과 ‘수익성’에 대한 설명은 를
개발사업부지 정보를 받게 되면, 인터넷 검색만으로도 인근 실거래가, 경매가, 감정가 등의 토지 시세 확인이 가능하고, 토지이용계획 확인서비스를 통해 용도 지역, 지구 및 그에 따른 제한 내용 파악이 가능합니다. 예를 들어, KB부동산와 같은 플랫폼을 통해 주변 분양가나 아파트 등 부동산 상품의 시세를 파악할 수 있고, ‘네이버 지도’나 ‘카카오맵’ 등을 통해 위치, 지역, 지구를 확인할 수 있어 현장에 가지 않아도 사업부지에 대한 개략적인 현황을 파악할 수 있습니다. 개발사업부지 정보 접수 시, 가장 많이 하는 실수 중에 하나가
개발사업부지를 보통 “개발부지” 또는 “사업부지”라고 부르며, 개발부지정보 입수는 매우 중요합니다. 이는 부동산개발의 시작이며, 개발부지 정보가 있어야 개발 검토가 시작될 수 있기 때문입니다. 수익이 되는 개발사업부지는 많지 않기 때문에 수많은 정보처를 가지고 있어야 합니다. 실제로 개발할 수 있는 부지 100건을 검토하면 1건이 될까 말까 할 정도이기 때문에, 그 정도로 사업성이 좋은 사업 대상지를 찾는 것이 어렵기 때문에 누구에게 어떤 양질의 정보를 받느냐가 매우 중요합니다. 일반적으로는 사업부지 정보를 공인중개사나 지주작업자에
앞선 연재를 통해서도 부동산개발에 대한 많은 지식이 없어도 부동산개발사업 관련 회사를 연결해주는 역할만으로도 돈을 벌 수 있습니다. 즉, 부동산개발을 위해 시행사가 필요한 업체들을 연결해주고 그에 대한 수수료(Broker Fee)를 방식입니다. 이것은 인프라(인맥)만으로도 가능하기 때문에 생각보다는 수월할 수도 있으나, 앞으로 기대할 수 있는 수익에 비해 낮은 편에 속합니다. 하지만, 수익이 낮다고 해도 이는 부동산개발수익에 비해 낮을 뿐이지, 일반 업종 업체와 비교한다면 그보다는 대체적으로 훨씬 상이합니다. 맞습니다. 부동산개발은
부동산 가격 상승기에 대해선 말할 것도 없습니다. 부동산 가격 상승기에는 뭘 해도 잘 팔리기 때문입니다. 반대로 금리 인상으로 인한 고금리 및 경제 상황 악화 등에 따라 부동산 가격 하락 시기엔 어떻게 대응해야 되는지에 대한 질문이 굉장히 많아집니다. 그래서 누구나 고민하는 부동산 가격 하락에 대해 이야기하고자 합니다.■경제 위기에 따른 부동산 가격 변동1998년 , 2008년대 에 이어 2011년 등 부동산 가격 폭락 시기에 많은 언론과 전문가 등은 입을 맞춰 인구 감소, 노인인구
■디벨로퍼의 역할과 중요성"왜 디벨로퍼(시행사, 핵심인력)를 알아야 하는가?" 디벨로퍼는 부동산개발이 현대 경제에서 차지하는 중요한 역할을 합니다. 부동산개발의 수준은 국가의 경제력을 반영하며, 각 나라의 도시들을 비교해보면 이러한 영향력을 명확히 확인할 수 있습니다. 이처럼, 부동산개발이 국가와 사회 경제에 끼치는 영향은 매우 크며, 이를 이끄는 주체가 바로 '디벨로퍼'입니다. 디벨로퍼는 부동산개발의 선장과 같은 역할을 하며, 프로젝트의 성공을 이끕니다. ■디벨로퍼의 유래'디벨로퍼'라는 용어는 부동산 자산가로 널리 알려진 전 미국
■부동산 투자의 중요성 : 장기적 관점에서의 자산 증식우리 대부분은 평온한 미래를 꿈꾸며, 그 꿈을 실현하기 위한 안정적인 자산 운용 방안에 대해 깊이 고민합니다. 특히 경제적 안정성을 추구하는 현대 사회에서, 부동산 투자는 중요한 역할을 합니다. 본 필자의 경력에서도 이러한 관점이 반영되었습니다. 한국자산신탁에서의 근무 경험은 제게 부동산 금융의 깊은 이해를 가져다주었으며, 이곳에서의 성취는 신탁업계 최초의 30대 초반 팀장이라는 타이틀로 이어졌습니다.자산 운영에 대한 저의 여정은 주식 투자에서 시작하여 네트워크 마케팅, 기업 인
