<사업성 검토와 사업 초기 셋팅(上편)>에 바로 이어서 설명하겠습니다. 앞선 연재를 꼭 확인 이후에 흐름을 파악하고 본 연재를 확인하시기를 권합니다.
▢ 비용(지출) 관련 요소 해설
지출은 어떤 개발사업이냐에 따라 반영되는 항목이 다르고, 비용도 천차만별이어서 일반적인 중요 항목 위주로 간단히 살펴보고자 합니다.
(1) 토지비
(2) 공사비
(3) 필수용역비
(4) 판매관리비
(5) 사업추진비
(6) 금융비
(7) 제세공과금
위와 같이 매출(수입)과 지출(비용)에 대한 중요 항목들을 간단히 요약해 보았습니다. 매출과 지출 항목을 알아보는 것은 결국 손익을 분석하기 위함입니다. 사업수지분석은 반드시 필요하므로 사업수지분석을 위한 매출, 지출에 대한 항목산식은 기본적으로 암기하고 있어야 하며, 사업수지표는 주로 엑셀을 이용하게 됩니다.
시행사가 부동산개발사업 진행을 결정하기 위해서는 적정한 수익률이 나와야 합니다. 적정 수익률이란 부동산개발사업이 진행 가능한 개발 수익률을 말합니다. 시행사의 개발 수익률이 적정하여야 시공사, 금융기관, 신탁사 등 사업관계자들이 해당 프로젝트에 참여할 것이기 때문입니다.
개발 수익률이 너무 적을 경우, 높은 사업 리스크로 인해 사업관계자들의 참여가 어려울 수 있어 사업 진행이 불가할 수 있으며, 반대로 개발 수익률이 너무 높을 경우, 사업관계자들이 분양성 제고 등을 이유로 분양가를 낮추거나 각종 수수료를 더 요구해서 적정 수익률로 회귀되는 경우도 많습니다. 필자의 경험을 토대로 부동산개발상품별 매출, 지출 및 적정 사업이익(수익률)을 앞선 표와 같이 간단히 정리해 보았습니다. 개발상품별 비교를 통해 각 개발상품의 적정 수익률에 대한 흐름을 개략적이나마 파악할 수 있는 좋은 참고 자료가 될 것입니다.
상기 토지비, 공사비 등 지출에 대한 비율은 일반적인 개발사업의 사례를 반영한 것이나, 토지비의 변동성은 사업지의 위치에 따라 크게 다를 수 있습니다. 극단적인 예로, 강남의 토지비와 지방의 토지비는 크게 다를 것이고, 이에 따른 공사비 비중도 연동되어 크게 달라질 수 있기 때문입니다. 하지만 토지비, 공사비 등 지출 변동성이 있을 수는 있으나, 매출액 대비 개발 상품별 적정 개발 수익률(사업이익)은 상기 수준과 거의 유사하다고 보면 됩니다. 즉, 각 상품별 매출액을 알게 된다면 시행사의 적정 이익 수준을 어느 정도는 추정할 수도 있습니다. 예를 들어, 아파트개발 매출액이 1,000억 원일 경우, 시행이익은 보통 80~130억 원 수준이라고 예측할 수 있고, 물류센터개발 매출액이 1,000억 원일 경우, 시행이익은 보통 160~200억 수준으로 예측할 수 있습니다.
시행사는 사업수지표를 작성할 때, 상기 표의 사입이익(수익률) 수준에서 사업이익이 나오는지를 확인해 보아야 합니다. 상기 수익률보다 높으면 사업을 진행하면 되고, 사업수익률이 상기 수익률보다 떨어질 경우는 사업을 포기하는 것이 옳은 선택입니다.
4) 사업 초기 계획 구상
사업 부지의 개발 규모가 결정되고, 분양성과 수익성이 어느 정도 확인되면 향후 사업 추진을 위한 초기 사업 계획을 세워야 합니다. 초기 사업 계획은 대출금융기관, 시공사, 신탁사는 누구를 참여시킬 것인지 구상하고, 토지비와 개발사업비 등 투자금 및 대출자금은 어떻게 조달할 것이며, 사업 일정은 어떻게 되는지를 계획해 보는 것입니다.
(1) 주요 파트너사 셋팅 구상(시공사, 대출금융기관, 신탁사)
개발사업부지의 분양성과 수익성 검토를 완료하였다면, 개발사업부지의 개략적인 급지를 판단할 수 있을 것입니다. 개발사업부지에서 <급지>란 사업지의 등급을 말하는 것으로, 특별한 기준은 없으나 실무에서는 S급지, A급지, B급지, C급지로 나누며, 보통 분양성과 수익성이 양호할수록 S급지에 가깝습니다. 우수한 급지일수록 시행사는 개발사업을 한결 수월하게 풀어나갈 수 있으며, 부동산개발을 위한 파트너사의 선정 역시 수월합니다.
시행사가 부동산개발을 할 때 꼭 필요한 첫 번째 필수 요소가 시공사입니다. 시공사가 없으면 공사를 할 수 없어 부동산개발도 불가하기 때문입니다. 두 번째 필수 요소가 대출금융기관입니다. 부동산개발을 하기 위해서는 토지비, 공사비 등 사업비가 필요하고, 대부분의 부동산개발사업은 자금 조달, 즉 대출을 통한 개발사업이기 때문입니다. 시행사, 시공사, 대출금융기관은 보통 부동산개발을 이루기 위한 필수 요소입니다. 여기에 더해 부동산개발할 때, 시행사의 자금 유용 등을 방지하기 위해 공신력 있는 신탁사를 선정하기도 합니다.
이처럼 시행사, 시공사, 대출금융기관, (신탁사)는 부동산개발을 진행하기 위한 필수 요소이며, 이 파트너사의 참여 방식에 따라 다양한 사업구조를 만들 수 있습니다. 그리고 누구를 먼저 파트너사로 선정하느냐에 따라 사업 구조화 역시 달라질 수 있어 여러 파트너사와의 사전 협상을 가져보는 것이 사업을 풀어나가는 데 좋은 전략이 될 수 있습니다.
만약 개발사업부지의 급지가 우수할 경우 대출금융기관, 시공사, 신탁사 등 서로 그 사업에 참여하고자 하기 때문에 힘의 축은 시행사에 있으며, 시행사는 업체 선정 및 계약 조건 등의 협상이 한결 수월해집니다. 하지만 개발사업부지의 급지가 좋지 않을 경우 대출금융기관, 시공사, 신탁사 모두 선정이 어렵기 때문에 3개 파트너사 중 참여 가능한 업체를 빨리 선정하여 그 업체의 전략적 도움을 받아 그 외의 파트너사 섭외를 도모하는 것이 좋습니다. 상기 파트너사들은 기업 간의 상호 신뢰 관계와 공신력을 이미 갖추고 있기 때문에 시행사의 백 마디 말보다 때론 그들의 한 마디 말이 개발사업 참여에 설득력을 가질 수 있기 때문입니다.
시행사 입장에서는 요즘 부동산개발사업이 편리해진 면도 있습니다. 시행사가 사업수지 분석 전에라도 개발사업부지 위치, 면적과 매매 금액을 알려주면, 금융기관, 신탁사, 시공사의 개략적인 반응만으로도 개발사업 진행 가능성의 감도를 짐작할 수 있으며, 그들이 분양성 및 수익성을 검토해주거나, 적정 파트너사를 추천해주는 경우도 종종 있기 때문입니다. 또한, 시행사가 직접 사업계획을 짜지 않아도 파트너사와 함께 한다는 조건으로, 파트너사가 그들의 전문화된 노하우로 전반적인 부동산개발계획을 컨설팅 해 주기 때문입니다. 개발사업을 할 때 이러한 팁도 잘 이용하면 시간 단축 및 리스크 헷징에 많은 도움이 됩니다. 하지만, 때로는 시행사의 개발이익과 개발사업의 리스크 헷징보다 파트너사에게 유리한 사업구조를 제안하는 경우도 많습니다.
예를 들어, 금융기관(PF대출기관, 신탁사)을 파트너사로 먼저 선정하는 경우, PF대출이자 등 금융비용 또는 자신의 수수료를 높게 책정하는 구조로 짤 수도 있고, 시공사를 파트너사로 먼저 선정하는 경우, 공사비를 높게 책정하여 제안할 수도 있는데, 이는 개발사업상 개발이익에 악영향을 미칠 수도 있습니다.
시행사가 언뜻 보기엔 좋은 사업구조인 듯하나, 득(得)보다는 실(失)이 많은 구조도 많기 때문에 숨겨진 의도를 잘 파악하여야 합니다. 이를 파악하기 위해서 인맥이 된다면 타 금융기관, 타 신탁사, 타 시공사에게 크로스 체크를 해 보는 것이 좋습니다.
특히, 파트너사가 파트너십을 무기로 시행사에게 미리 계약을 요구하거나 높은 수수료를 요구하는 경우도 있는데, 이 역시 신중을 기해야 합니다.
자칫 시행사는 좋은 기회의 폭이 줄어들 수 있기 때문입니다. 저자의 지인 시행사는 개발사업 초기에 큰 부담감 없이 파트너사를 믿고 용역계약을 체결하였는데, 해당 업체가 능력이 부족하여 사업 진행이 불가해지자, 제3의 용역업체와 다시 계약하여 사업이 순조롭게 진행됩니다. 하지만, 최초 계약했던 업체가 과거의 용역계약을 근거로 시행사에게 용역비 청구 소송을 하였고, 결국 시행사가 패소하여 최초 용역업체와 이후에 계약한 용역업체 2군데 모두에게 용역 수수료를 지급해야 했던 경우도 있습니다.
(2) 자금조달 계획 수립과 방법
어느 비즈니스나 그러겠지만, 부동산개발사업 역시 가장 중요한 요소가 바로 투자금 및 자금조달입니다. 그래서 부동산개발사업 계획은 <금융>에서 시작된다는 말이 있습니다. 투자 및 자금조달(금융) 계획에 따라 파트너사가 선별되기 때문입니다. 부동산개발사업 구도에서 가장 어려운 문제는 대규모의 자금을 어디서 어떤 방법으로 조달할 것인가(?). 부동산개발사업은 특성상 대규모 자금이 필요하기에 다른 사업에 비해 상대적으로 리스크가 클 수 있습니다. 또한, 경기나 정책에 민감하게 영향을 받기에 무엇보다 중요한 요소 중의 하나가 자금조달 부분이라고 볼 수 있습니다. 부동산개발에 사용되는 자본은 자기자본(자본금, 자기금융, 회사채), 타인자본, 영업자본(분양금, 임대보증금)으로 구분할 수 있습니다. 시행사에게 있어 타인자본의 조달은 매우 중요합니다. 왜냐하면 시행사는 타인자본 조달을 통해 투자의 위험을 분산시키고, 세금을 절감할 뿐만 아니라 레버리지(지렛대) 효과를 극대화할 수 있기 때문입니다.
부동산개발사업을 위한 일반적인 자금조달 방법은 다음과 같습니다.
시행사의 자금조달은 상기의 내용과 같이 다양한 방법으로 가능하며, 상기 자금조달에 따른 사업 구조화는 <7단계의 사업구조화 결정 및 파트너사 선정>에서 다시 설명하겠습니다.
시행사 입장에서 무엇보다 중요한 것은 사업 초기자금을 누구에게서 어떻게 조달받느냐(?)일 것입니다. 개발사업 규모에 맞는 사업 초기자금이 마련되어야 개발사업의 진행이 가능하기 때문입니다.
PF대출 전에 지출되는 비용을 보통 사업 초기자금이라고 하며, 사업 초기자금은 보통 토지계약금, 토지계약금 외 초기사업비로 이루어지나, 때에 따라선 토지비 중도금 및 잔금이 포함되기도 합니다. 그리고 개발부지를 계약한 시점부터 PF대출 전까지 토지비 중 잔금 및 사업 초기 비용을 대출로 활용하였다면 그것을 <브릿지대출>이라고 부르며, 대부분 대출금융기관을 통해 조달합니다.
사업 초기자금의 조달은 시행사 자체 자금으로 하거나, 대출금융기관, 시공사, 개인 또는 일반법인에서 가능합니다.
대출금융기관, 시공사, 개인 또는 일반법인이 시행사에게 초기 사업비를 조달해주는 이유는 결국 돈을 벌기 위함입니다. 이들은 사업 초기 비용을 조달하는 조건으로 높은 이자수익률 또는 수익지분(공동사업)을 요구할 것입니다. 때에 따라서는 대출금융기관 같은 경우, 대출을 주관하는 대출 주관권을, 시공사는 공사도급 참여를, 개인이나 일반법인들은 자신 또는 지인의 업체가 개발사업 용역에 참여할 것을 요구할 수도 있습니다. 하지만 위의 조건에도 불구하고, 시행사 자체자금 외에 사업 초기 자금 조달처를 발굴하는 것은 시행사의 중요한 능력 중 하나임은 분명합니다. 시행사 자체자금이란 자기자본 또는 에쿼티(Equity)라고도 말합니다. 시행사가 부동산개발을 하기 위해 알아야 할 중요한 개념입니다.
<에쿼티>는 PF대출과의 연관성도 매우 깊습니다. 부동산개발사업에서 개발을 위한 사업비의 확보는 결국 자기자본(에쿼티)과 타인자본(대출과 외상공사)으로 이루어지며, 전체 사업비 중 자기자본의 투입 비율을 자기자본비율 또는 에쿼티 비율이라고 하며, 대출을 해주는 금융기관도 적정선 이상의 자기자본이 투입되어야 비로소 대출을 승인하게 됩니다. 금융기관의 입장에서 사업주가 투입한 자기자본비율이 높을수록 사업에 대한 책임감도 높은 것으로 판단하기 때문입니다. 또한 에쿼티 비율이 너무 낮을 경우 사업비 중에서 대출의 비율(LTV)이 너무 높아지거나, 시공사가 부담하여야 하는 외상의 비율이 너무 높아져서 준공 이후 대출 상환에 문제가 발생하거나, 시공사가공사를 마무리하지 못하는 경우도 발생할 수 있습니다.
그렇다면, ‘적정 에쿼티 비율은 어떻게 될까?’ 사실, 적정 에쿼티 비율을 측정하기에는 사업 구조가 너무 다양하여 설명이 난해합니다. 하지만 일반적으로는 토지비의 10%와 초기 인허가 등의 비용을 포함하여 전체 토지비의 15% 수준으로 보면 됩니다. 때로는 개발상품의 분양성이 좋은 경우, 토지비의 5% 수준으로 에쿼티 비율이 낮아도 대출이 가능한 경우가 있습니다. 반대로 분양성이 매우 열악할 경우, 토지비의 50% 이상의 에쿼티를 투입하여도 대출이 불가한 사업지도 많습니다.
시행사 입장에서는 에쿼티 비율이 낮을수록 유리한 것은 분명합니다. 그리고 에쿼티의 적절한 비율은 결국 분양성으로 결정될 가능성이 매우 높습니다. 분양성이 좋으면 사업 리스크가 적기 때문에 시행사에게 유리한 조건으로 우량건설사와 대출금융기관의 참여를 이끌어 낼 수 있기 때문입니다.
(3) 사업 일정 검토 및 셋팅
사업 초기자금 셋팅과 함께 검토해야 할 것이 개발사업 일정 검토입니다. 사업 일정 검토는 사업의 적정 스케줄을 검토하는 단계로, 개발부지 계약 시부터 준공(정산)까지의 기간을 검토하는 것입니다. 하지만 지금은 매매계약 전의 검토 단계로 분양 시점까지의 사업 초기 세부 일정을 디테일하게 검토하여 사업 초기에 소요되는 기간을 파악하는 것이 중요합니다.
그렇다면, ‘왜 사업 일정을 검토해야 하는 것인가?’ 부동산개발사업은 긴 시간과의 싸움이라고 말할 수 있습니다. 많은 시간과 인내를 요구하는 사업이기 때문입니다. 그만큼 사업 기간을 줄이는 기술 또한 매우 중요한 덕목인 비즈니스입니다.
사업 일정 검토를 통해 사업의 전반적인 소요 기간을 파악할 수 있으며, 사업 일정 스케줄대로 사업을 진행하여 사업 기간이 지체되지 않도록 하는 사업 지연 방지 효과도 누릴 수 있습니다. 특히, 개발사업 초기에는 여러 파트너사(대출금융기관, 시공사, 신탁사 등)와의 기나긴 협상과 오랜 인허가 기간이 소요되기 때문에 어느 하나의 계획과 일정이라도 착오가 생기면 사업에 중대한 문제가 생길 수 있습니다. 그렇기 때문에 전략적으로 사업일정표를 작성하여 계획에 차질이 생기지 않도록 매일 수시 체크하여야 합니다. 그리고 사업 일정은 타이트하게 진행하되, 최소한 1~2달 이상의 일정지연 리스크를 감안한 대책 수립도 미리 준비해 놓는 것이 사업 리스크를 줄이는 하나의 전략이 될 수도 있습니다. 한순간 방심하여 하나의 일정을 놓치는 순간, 순식간에 1~2달의 시간을 낭비하는 사례가 매우 많기 때문입니다. 시행사에게 사업 초기의 일정은 생존과 직결된 매우 중요한 요소입니다. 개발사업 초기 일정을 검토해야 되는 중요한 항목으로는 토지, 인허가, 파트너사(시공사, 금융기관, 신탁사), 분양이 있다. 이 4가지 항목은 초기 사업일정에서 중요하지 않은 것이 없으며, 하나를 놓치는 순간, 사업 진행 자체가 불가하거나 사업에 심각한 손해가 발생할 수도 있어 한시도 긴장을 놓을 수가 없다. 기나긴 시간과 인내를 요구하는 사업이라는 것이 어쩌면 여기에서 나온 말인 듯합니다.
개발부지 잔금 납부의 시기뿐만이 아니라, 파트너사의 참여 시기가 초기 사업 진행 일정에 매우 중요한 요소임은 확실하지만, 인허가는 사실상 진행을 해 봐야 알 수 있기 때문에 초기 사업 일정상 많은 변동성과 시간을 필요로 합니다.
개발사업의 초기 일정은 인허가 기간에 따라 좌우된다고 해도 과언이 아닙니다. 어떤 개발상품은 6개월 만에 인허가가 완료되기도 하지만, 지구 단위계획과 같은 경우 2년 이상 걸리기도 하고, 도시개발계획 같은 경우 10년 이상 걸리는 경우도 있는 등 초기 사업 일정 셋팅은 인허가 기간에 따라 많은 변동성을 가지게 됩니다. 그리고 인허가의 가능성과 인허가 기간은 가능하면 빨리 파악하는 것이 중요합니다. 이 두 가지가 어느 정도는 확정이 되어야 파트너사와 실질적인 협상을 진행할 수 있으며, 참여 가능성도 점칠 수 있기 때문입니다.
상기의 설명대로 인허가 기간의 차이는 천차만별이지만, 인허가 기간을 편의상 짧게 가정하여 사업일정표 샘플을 이해하기 쉽게 정리해보았습니다. 왼쪽 페이지 사업일정표 샘플을 통해 초기 개발사업 일정의 흐름을 개략적으로나마 짐작해보기 바랍니다.
개발사업의 초기 흐름(개발부지 매입~분양 시점까지)을 살펴보겠습니다. 상기사업 초기 일정표는 개발 흐름을 간단히 설명하기 위한 자료로, 실제 인허가 기간보다 짧게 표시되어 있으나 대부분의 개발사업이 상기의 흐름과유사하게 진행됩니다.
먼저 시행사는
① 개발부지를 계약한 후,
② 인허가 접수를 진행하고,
③ 인허가가 진행되는 동안 시공사, 금융기관, 신탁사와 각각의 조건 협의(Deal)를 진행합니다.
④ 사업승인 또는 건축 허가 시점에 시공사와는 공사도급계약을 체결, 대출금융기관과는 PF대출약정을 체결, 신탁사와는 신탁계약을 체결하며, 보통은 PF대출약정 시점에 동시에 계약을 진행하는 경우가 많습니다.
⑤ 최초 PF대출금 집행 시 토지 잔금과 사업 초기 비용을 치르게 되며, PF대출 시점에
⑥ 감리자, 분양대행사, 광고대행사, 모델하우스 건설업체를 함께 선정하고,
⑦ 시공사가 착공 준비를 할 때 시행사는 분양대행사, 광고대행사와 함께 분양 승인 및 분양광고를 준비하고, 모델하우스 건설업체는 모델하우스 건축을 진행하게 됩니다.
⑧ 모델하우스 건축이 완료되고,
⑨ 모델하우스 품평회 완료 및
⑩ 분양 승인이 완료되면
⑪ 분양을 개시하게 됩니다.
(4) 시행 법인 설립에 대하여
시행사는 초기 자금조달에 대한 셋팅과 인허가 기간 등 사업 초기 구도가 정리되면, 다음 단계로 부동산개발을 위한 시행 법인 설립을 진행해야 합니다.
일반적으로 시행사는 주로 SPC법인(Special Purpose Company)을 설립합니다. SPC법인이라는 게 말은 어려워 보이지만, 사실 일반 법인과 같으며, 설립 절차도 같습니다.
보통 하나의 프로젝트에 하나의 법인을 설립하는 경우가 많아 페이퍼 컴퍼니, 즉 SPC법인이라고 표현하는 것입니다.
기존의 법인을 두고 새롭게 법인을 설립하는 이유는 시행 법인의 신뢰도를 높이려는 것으로, 시행사에게 추후 발생할 수 있는 우발 부채 리스크를 줄이기 위한 PF대출 금융기관의 니즈로 설립된 것이라 보면 됩니다. 또한, 부동산개발사업은 SPC법인 설립 외에 PFV법인(Project FinancingVehicle) 방식으로도 자주 이용됩니다. PFV법인 역시 페이퍼 컴퍼니입니다.
PFV 구조의 법인을 이용한 사업은 주로 대규모 부동산개발사업에서 사용됩니다. 보통 시행사, 시공사, 금융기관이 자금을 각각 출자하여 공동으로 설립하는데, 이익과 위험 부담을 공유한다. 최소자본금은 50억 원(50억 중 5%인 2.5억은 금융기관의 자본금)이며, 해당 법인은 법인세 등의 세제 감면 혜택이 있어 수익성도 상대적으로 높은 편입니다.
부동산개발사업의 한 가지 팁으로, 시행사 법인명 선정이 때로는 중요할 수 있습니다. 특히, 지역색이 강한 지역주민이나 인허가 공무원을 만난 경우, 타 지역 시행사가 개발하여 수익을 거두는 것에 반감이 있어 사업 진행에 방해가 되는 경우가 종종 있습니다. 이때 해당 지역주민 및 공무원의 우호적인 호응과 반응을 이끌어 내기 위해 법인명을 지역명으로 쓰는 경우도 있습니다. 또한, 지역색을 담아 분양성 제고를 위한 전략적 수단으로 쓰이기도 합니다.
예를 들어, (주)안성도시개발, (주)부산최고피에프브이, (주)광주사랑개발 등 지역 이름을 넣어 지역 분양에 대한 광고 효과도 누릴 수 있습니다.
▢ 다음 연재 [제09화] <부지 매입에 대하여> _ 부동산개발흐름(5/11단계)