부동산개발사업의 진행을 결정하기 위해서는 반드시 <사업성 검토 단계>가 필요하며 이 단계에서는 중요한 내용이 많이 있습니다. 복잡하고 생소한 내용일 수도 있겠지만, 부동산개발을 위해 필수적으로 알아야 하는 내용이기에 어렵더라고 반드시 짚고 넘어가야 합니다.
그래서 이 편에 대해서는 2편(상/하편)으로 나누어서 설명해드리겠습니다.
▢ <사업성 검토>란?
계획된 프로젝트가 기술적 및 경제적으로 시행이 가능한가를 조사, 검토하는 일련의 과정을 말하며, ‘타당성 검토’라고도 합니다.
사업성 검토는 프로젝트 발주자가 하지만 외부업체에 외주를 주는 경우도 있습니다. 일반적인 사업성 검토 항목은 크게 <시장성 검토>, <기술 검토>, <경제성 검토>로 나누며, 부동산개발로 바꿔 말하면, ‘시장성 검토’는 <분양성 검토>, ‘기술 검토’는 <인허가(법적) 검토>, ‘경제성 검토’는 <수익성 검토>라고 생각하면 됩니다.
사업성 검토는 사업부지를 매입하기 위한 최종 검토 단계로서, 보통 <인허가 검토>, <분양성 검토>, <수익성 검토> 순서로 진행됩니다.
추가적으로 사업 초기에 함께할 주요 파트너사 셋팅을 구상하고, 토지 매입비 등 자금조달은 어떻게 계획할 것인지, 인허가 일정이나 분양 오픈은 어떻게 진행될 것인지 미리 구상해보는 것도 좋습니다. 이렇게 추가 검토를 해 보는 이유는 사업 초기에 발생할 수 있는 리스크를 더 디테일하게 사전 점검해보기 위함입니다.
먼저, 개발이 가능한지 인허가 법적 검토가 ‘선행’되어야 <설계 개요>가 나오고, 설계 개요를 통한 개발 상품의 적정 분양가를 확인하여야 <수익성 분석>을 진행할 수 있습니다. 최종적으로 수익성에 따라 사업 가능 유무가 결정됩니다.
경험이 많은 시행사는 인허가, 분양성, 수익성 검토를 함께 진행하고, 보통 1~2주일 내에 사업 적정성을 판단하여 사업 진행 가부를 결정합니다.
좋은 사업부지일수록 사업부지 매매 경쟁이 치열하여 빠른 의사결정을 해야 하기 때문에 검토 기간은 보다 더 줄어들 수도 있습니다.
1) 인허가(법적) 검토(설계 개요 작성 등)
부동산개발은 설계의 개요에서 시작됩니다. 설계개요는 건축설계사무소에 의뢰하면 되는데, 관련 법령에 따라 무슨 상품이 개발 가능한지와 규모(면적)는 어떻게 되는지 등 허가 가능 사항을 파악하여 건축 개요를 작성한 후 시행사와 내용을 공유하게 됩니다.
시행사가 설계 기초 내용들을 알아야 그 상품의 분양성과 수익성 검토를 할 수 있기 때문에 설계(인허가) 검토는 사업성 검토의 시작이라고 말할수 있습니다. 때로는 설계 의뢰 전에 개발 상품의 분양성 검토를 먼저 진행하는 경우도 있습니다. 분양 가능한 적정 상품을 분석하여 원하는 개발상품이 허가가 나는지를 먼저 확인하기 위해서이며, 검토 소요시간을 줄이기 위함이기도 합니다.
설계 검토는 2~3개 정도의 업체에게 제안받는 것이 좋습니다. 참고로, 법적 인허가 가능 유무, 개발 규모를 검토하는 최초의 설계 단계를 <가설계>라고 부르며, 가설계는 소정의 비용을 지불하고 설계사무소에 의뢰를 하여야하나, 사정에 따라 추후 ‘본설계’를 의뢰키로 하고 비용 없이 가설계를 의뢰하는 경우도 있습니다.
부동산개발 인허가는 크게 <건축 인허가>와 <토지개발 인허가>로 나뉩니다.
건축 설계는 건축설계사무소에서 진행하면 되나, 토지개발이 수반될 경우, 토지개발 전문 인허가 업체를 선정해야 합니다. 토지개발 인허가는 일반 건축설계보다 인허가상 변동성이 많아 특히 주의를 기울여야 합니다. 사업성 검토 단계에서 기본적인 토지개발 인허가 사항을 검토는 하겠지만, 인허가 진행 중에 지자체 내부나 타 기관의 심의 등으로 인해 인허가가 부결되거나 중요한 내용들이 변경되는 경우가 상당히 많기 때문입니다.
토지개발 인허가는 <개발사업의 규모> 및 대상에 따라 크게 <도시개발사업>, <지구단위계획>과 <개발행위허가>로 나뉠 수 있습니다.
상기 토지개발 인허가를 진행하기 위해서는 용역업체 선정해야 합니다.
용역업체들은 개발지역에 있는 지역 업체들을 선정하는 것이 허가를 받기에는 유리하나, 업무 역량이 부족할 경우는 수소문하여 규모가 큰 기업 위주로 선정하는 것이 좋습니다.
토지개발 인허가 사전 검토 시, 용역업체를 통해 인허가 가능 유무와 함께 인허가 기간을 꼭 체크하여야 합니다. 인허가 가능 유무에 따라 사업 진행 여부가 결정되며, 인허가 기간은 사업부지 매입 시 잔금 납부 기간과도 밀접한 관계가 있기 때문입니다. 토지개발 인허가는 변동성이 많기 때문에 인허가 예상기간을 넉넉히 잡아 사업부지 매입 시 잔금 납부에 문제가 없도록 해야 합니다.
용역업체는 토지개발 인허가 사전 검토 중 관할 지자체뿐만 아니라, 지자체 외의 각종 인허가 기관들과도 사전협의를 진행하게 됩니다. 이때 전반적인 인허가 사항과 함께 특히 주의를 기울여야 하는 인허가 종목은 <교통영향평가>, <환경영향평가>, <지하안전평가>, <재해영향평가>입니다. 이들 중 하나라도 <인허가상 부결> 및 <제한조건>이 발생할 경우, 사업 진행이 불가하기 때문에 미리 꼭 짚어야 됩니다.
참고로, 자연녹지나 계획관리지역에 개발되고 있는 물류창고가 토지개발 인허가의 대표적인 사례라 할 수 있습니다.
2) 분양성 검토
<분양성 검토>란 쉽게 말해 아파트, 오피스텔 등의 부동산개발상품(what)을 어떻게(how), 얼마(much)에 팔아야 잘 팔리냐를 검토하는 것이며, 요즘 인터넷 검색을 통해 인근 부동산 상품 및 시세를 간단히 파악할 수 있습니다. 그렇기 때문에 시행사 자체적으로도 분양성 검토는 쉽게 가능할 것입니다. 하지만 인터넷으로 검색하는 이론과 실제 상품을 파는 것은 또 다를 수 있습니다.
부동산개발 상품을 파는 이들은 <분양대행사>입니다. 그렇기 때문에 분양대행사 2~3군데를 통해 이들이 팔 수 있는 분양 가능한 상품과 예상 분양가를 받아보는 것이 객관적일 것이고, 현실적인 현상을 짚어 볼 수 있는 하나의 중요 절차라고 할 수 있습니다. 또한 사업지 인근 지역 공인중개사무소를 반드시 방문하여 해당 개발상품의 적정 분양가격 및 분양성이 양호한지를 별도로 크로스 체크해보는 것이 좋습니다. 특히, 비도시지역을 개발하고
자 할 경우는 인근의 도시지역 공인중개사무소를 방문하여 지역 분위기를 자문 받을 필요가 있습니다.
때로는 이상하게 콩깍지가 씌어 뭐든 잘 팔 수 있을 것 같은 자신감과 착각에 빠지는 경우도 많고, 어떨 때는 개발사업부지 매매 경쟁이 치열하여 매입 타이밍을 놓치지 않기 위해 분양 검토 없이 본인의 감각에 의존하여 먼저 매매계약을 하다가 낭패를 보는 경우도 많습니다. 그렇기 때문에 본인의 감정은 접어두고 개발 사업지에 대한 객관적인 분양성 검토 절차는 반드시 필요합니다. 분양성이 결국 사업의 승패와 직결되기 때문입니다.
3) 수익성 검토 - 손익분석(사업수지표) 작성
결국 부동산개발을 하는 목적도 <이익 창출>입니다. 해당 개발사업이 얼마나 많은 돈을 버는지 수익성을 검토해 보아야 할 것입니다. 분양성에 대한 적정성 검토 및 적정 분양가가 나왔다면 <사업수지표>를 작성하여 손익분석을 하여야 합니다. 손익분석은 사업성 검토의 여러 단계 중에서 매출 및 원가로 손익을 계산하는 단계를 말합니다.
분양 외형에 의한 매출을 계산하고, 투입되는 공사비, 사업비, 금융비용(이자) 등 원가들을 계산하여 매출이익을 산출할 수 있습니다. <사업수지표>는 사업의 여러 단계에 걸친 수입, 지출 내용들을 한 시점으로 도출하여 직관적으로 한 번에 볼 수 있게 계산한 것이며, 사업성 검토 방법 중 사업의 진행 유무를 평가할 수 있는 비교적 정확한 방법입니다.
사실, 개발사업의 구조화에 따라 사업수지표의 툴(산식) 역시 변동성이 많아 사업수지표에 대한 모든 설명이 복잡할 수 있어 일반적으로 알아야할 수입과 지출에 대한 주요 항목을 다음과 같이 정리해 보았습니다.
▢ 수입(매출) 관련 요소 해설
분양가 산정 및 예상분양률 추정은 수입에 매우 중요한 요소입니다. 먼저, 분양대행업체에서 적정 평형, 적정 분양가, 마감 수준17, 각 Unit의 선호 평면 등을 잠정적으로 결정하고 그에 따라 주변 아파트 시세 조사,실거래가18 조사, 주변 공인중개사 상담을 통해 기준 분양가를 책정합니다. 다음으로, 시행사와 분양대행업체19가 주변 시세, 브랜드, 입지 특성, 향후 개발계획, 금융 비용(중도금 무이자 등) 조건, 단지 규모(대단지 등), 단지 사양(부대시설 수준) 등을 참고하여 수정 분양가를 산정합니다. 마지막으로, 시행사, 시공사, 금융기관, 분양대행사와 협의를 거쳐 분양가 및 분양조건 등을 최종 결정합니다. (상가 분양가는 낮게, 규모는 최대한 작게 결정하는 것이분양에는 유리할 수 있습니다.)
간혹, 수입(매출) 항목에 자주 빠트리는 것이 있는데, 대표적으로, 발코니 확장비와 부가세 수입입니다. 발코니 확장 비용이 도급공사비에 포함되어 있고, 수분양자와 발코니 확장 계약을 체결하여 발코니 확장 비용을 별도로 받게 된다면, 발코니 수입금액을 매출액으로 반영하여야 합니다. 발코니 수입금의 일부 역시 시행사의 수입으로 귀속되기 때문입니다.
<부가세 수입>은 어차피 지출되어야 하는 항목이기는 하나, 사업수지상으로는 부가세의 수입, 지출을 반영해야 합니다. 부가세 중에서 가장 많이 하는 실수가 아파트 관련 부가세인데, 아파트 분양가 중 국민주택규모(전용 85㎡) 이하인 평형에서는 건축비 부가세가 면제이나, 국민주택규모(전용 85㎡) 초과인 경우에는 매출에 따른 부가세를 부과하기 때문에 수입에 반영하여야 합니다. 참고로, 분양가의 10% 모두를 부가가치세율을 적용하지 않습니다. 또한, 아파트 부가세를 납부한 수분양자는 부가세 환급을 받지 못합니다.
분양가에 붙는 부가세는 다음과 같으며, 「조세특례제한법」 106조에서는 수도권 및 비수도권 도시 지역은 전용면적 85㎡ 이하, 비수도권 읍면 지역은 전용면적 100㎡ 이하의 주택을 ‘국민주택’으로 정하여 공급 시 부가세를 면제하도록 하고 있습니다.
▢ 다음 연재 [제08화] <사업성 검토와 사업 초기 셋팅(下편)> _ 부동산개발흐름(4/11단계)