사업성 검토를 통해 개발사업을 진행하기로 의사결정이 되었다면 본격적인 사업부지 매입 단계에 돌입해야 됩니다. 사업부지 매입과 관련하여 부동산개발 업계에선 오직 1등만이 존재한다고들 합니다. 그 이유는 개발사업부지는 오직 하나만 존재하기 때문입니다. 그렇다고 덜컥 계약을 해야 한다는 말은 아닙니다. 매매계약의 조건 등 다양한 리스크를 신중히 검토한 후, 매입 결정을 해야 합니다. 아무리 사업성이 좋을지라도, 사업부지 매매계약 조건 등 부지 매입 단계부터 문제가 발생된다면 그 리스크는 온전히 시행사가 감당해야 하기 때문입니다.
먼저, 사업부지 매매계약 전에 매매부동산의 표시를 다시 한번 확인하는 것이 중요합니다. 토지인 경우 소재지, 지번, 지목, 면적, 제한사항 등은 등기부등본 또는 토지대장의 내용을 확인한 후 정확히 기재해야 합니다. 건물인 경우, 대상 건물의 소재지, 건물번호, 구조, 면적 등을 등기부등본 또는 건축물 대장을 확인한 후 정확히 기재해야 합니다. 사업부지 중 건물 매매가 포함된 경우, 매매가액에 부가세가 추가되기 때문에 실제 거래금액 중 건물분 부가세를 포함한 매매금액에 대한 정확한 파악이 중요합니다.
그리고, 계약 당일과 계약 후에도 반드시 등기부등본에 추가로 설정된 제한사항이 있는지 재차 확인해야 하며, 대출 담보로 잡혀 있던 기록이 있는 경우, 담보권설정이 해소되었더라도 대출이 상환되었는지 확인해야 합니다.
개발부지 매매계약 시 알아야 할 주요사항은 다음과 같습니다.
1) 매매대금 계약금 또는 중도금 지급
계약금은 거래 관행상 총 매매대금의 10%를 지급하는 것이 일반적이나, 토지주의 계약 중도 해지 가능성이 높거나 변덕성이 심할 경우, 최소한의 중도금 약 5% 정도 수준이라도 지급하는 것이 좋습니다. 매수인이 중도금을 지급하게 되면 매도인은 계약금과 위약금을 지급하여도 계약을 해제할 수 없기 때문입니다.
2) 잔금 납부
잔금 지급은 소유권이전등기서류를 받아 소유권이전등기 신청과 동시에 지급하는 것이 일반적이나, 개발부지 매매 잔금 납부 조건은 특히 중요합니다. 매매 잔금 납부 조건은 잔금기간을 지정한 잔금 납부와 인허가를 득하거나 PF대출 시를 조건으로 하는 조건부 잔금 납부 두 가지로 나뉩니다. 일반적인 매매계약의 경우 잔금 납부 기간을 지정하는 계약이겠지만, 시행사가 선호하는 방식은 인허가를 득하거나 PF대출 시를 조건으로 하는 조건부 잔금 납부 계약입니다. 그 이유는 예기치 않은 사정으로 인허가가 나지 않거나 지연되는 등의 경우를 대비해 안전하게 계약하기 위함입니다.
개발사업의 대부분 잔금은 대출을 통한 잔금 납부로, 인허가를 득한 이후가 돼서야 대출이 한결 수월해지기 때문에 시행사 입장에서는 인허가를 득한 조건으로 한 잔금 납부가 유리합니다.
만약, 인허가 전에 기간을 지정한 잔금 납부가 도래하였다면, 어쩔 수 없이 (잔금) 브릿지대출 등을 통하여 잔금 납부를 치러야 할 텐데 이 시점에서의 브릿지대출은 난이도가 매우 높아 어려움을 겪을 수 있습니다. 하지만, 인허가를 득하는 조건부로 잔금을 지불하는 계약을 하게 된다면, (잔금)브릿지 대출은 인허가 전보다는 좀 더 수월하게 진행될 수 있고, 브릿지대출을 통한 잔금 납부 절차 없이 바로 PF대출 단계로 진행할 수도 있습니다. 매매 잔금과 사업비를 포함한 PF대출 단계로 바로 넘어간다면, 브릿지대출이라는 한 단계를 거치지 않기에 시간적, 비용적인 효과를 거둘 수 있습니다.
여기서 한 가지 팁으로, 잔금 납부 시기를 인허가 완료 시기로 하기보다는 인허가 완료 후 3개월이라는 조건으로 계약을 하면 더 좋습니다. 그 이유는 대출금융기관은 보통 인허가를 완료한 후에야 적극적인 검토를 진행하고, 대출 검토 및 대출금 집행까지는 보통 2~3개월 정도 소요되기 때문입니다.
인허가를 득하는 조건부 잔금 납부가 불가할 경우, 인허가 기간 완료 시점을 감안하여 잔금 납부 기간을 넉넉히 협상하는 것이 중요하며, 특히 인허가 기간을 감안하여 잔금 납부 기간의 연장 조항을 포함하는 것이 좋습니다.
부득이하게 인허가 전에 잔금 납부를 해야 되는 경우(잔금 납부 기간이 짧을 경우)는 브릿지대출(담보대출)을 진행해야 되기에, 매매계약 전에 담보감정(탁상감정) 및 금융기관을 통한 담보대출 가능 금액을 미리 파악하는 것이 좋습니다.
3) 잔금 이후 부동산의 권리(소유권) 확보
시행사는 부동산매매 계약 후 계획대로 잔금을 치르고 소유권이전을 받고자 하나, 그렇지 못한 경우도 있습니다. 대표적으로, 계약 후 주변 토지 가격이 상승하여 매매금액을 올려달라고 하는 경우, 세입자나 점유자가 명도를 거부하는 명분으로 추가 금액을 요구하는 경우 등이 있습니다.
위의 같은 사례가 발생할 경우, 매수자인 시행사는 토지주(매도자)에게 어쩔 수 없이 끌려가는 상황이 되어 상호 협상을 거쳐 금액을 증액하는 경우가 많습니다. 악질인 토지주 같은 경우는 잔금 납부를 받지 않기 위해 매매 계약상 적기한 입금계좌를 없애버리는 경우도 있습니다. 필자 지인의 시행사 같은 경우는 잔금을 납부하려 할 때 토지주가 갑자기 토지비 증액을 요구하였고, 이로 인해 사업 진행이 불가하여 손해배상 소송을 진행했던 적도 있습니다. 필자 역시 어쩔 수 없이 토지비를 증액하였던 경험도 있습니다. 상기와 같은 문제가 발생해 상호 협상이 불가하다면 소유권이전등기소송 등을 통해 소유권을 가져오거나 손해배상청구(계약금 배액배상 및 손해배상)를 하는 것이 정석입니다.
참고로, 다음과 같은 조치도 취할 수 있습니다.
4) 토지사용승낙(개발동의)서 발급
매수자인 시행사는 개발을 위한 인허가를 진행하여야 한다. 소유권이 매수자에게 이전되기 전이라면, 현재 토지 소유자인 매도자에게 개발에 동의한다는 토지사용승낙(개발동의)서를 받아야 한다. 만약에 토지의 소유권이 잔금 이전에 타인에게 이전될 경우, 새로운 소유주에게 다시 사용승낙을 받아야 한다.
5) 실거래신고
공인중개사를 통하지 않는 매매계약이라면 실거래신고를 직접 해야 합니다. 실거래신고는 계약일 30일 이내에 하여야 하고, 잔금 이전에 매매대금이나 잔금일이 변경될 경우, 변경계약서 작성 후 변경신고를 해야 합니다. 실거래신고는 이중계약을 방지하는 역할도 하기 때문에 큰 비용을 들여 매매 계약을 하는 시행사에게는 필히 잊지 않고 해야 할 것입니다. 참고로, 실거래 신고필증이 있어야 토지소유권이전등기가 가능합니다.
6) 기타 매매 관련 확인사항
7) 매매계약 시 반영해야 되는 기타 주요 내용
▢ 다음 연재 [제10화] <인허가 진행> _ 부동산개발흐름(6/11단계)