부동산 가격 상승기에 대해선 말할 것도 없습니다. 부동산 가격 상승기에는 뭘 해도 잘 팔리기 때문입니다. 반대로 금리 인상으로 인한 고금리 및 경제 상황 악화 등에 따라 부동산 가격 하락 시기엔 어떻게 대응해야 되는지에 대한 질문이 굉장히 많아집니다. 그래서 누구나 고민하는 부동산 가격 하락에 대해 이야기하고자 합니다.
■경제 위기에 따른 부동산 가격 변동
1998년 <IMF>, 2008년대 <서브프라임모기지 사태>에 이어 2011년 <저축은행 사태> 등 부동산 가격 폭락 시기에 많은 언론과 전문가 등은 입을 맞춰 인구 감소, 노인인구 증가 등 지속적인 부동산 가격 하락세가 지속될 것이라고 했습니다. 하지만 지금까지 부동산 가치(가격)을 살펴보면, 부동산 가격 하락 시점에 부동산을 매입하는 사람들은 큰돈을 버는 ‘기회의 장’이었으며, 오히려 부동산 가격 부정론을 주장했던 소위 ‘부동산 전문가 집단’이라고 외쳤던 부동산 관련 전문업자들은 매번 부동산 투자 기회를 놓쳐 후회했었던 기억들이 대부분입니다.
■부동산개발의 타이밍
부동산 투자뿐만 아니라, 부동산개발 역시 이러한 부동산 가격 상승과 하락 사이클 편승 시점이 매우 중요합니다. 이는 주식 투자에서도 유사점을 발견할 수 있습니다. 하지만 투자금을 배팅했을 때를 기준으로, 주식은 경기 하락 시점 도래 시 단기적인 빠른 거래로 손절할 수 있으나, 부동산개발은 공사 중 도급계약 해제(계약해지)가 어려워 준공(완공, 사용승인)까지 장기적으로 사업을 끌고 갈 수 밖에 없기 때문에 경기 하락 시점에서는 큰 손실로 이어질 수 있습니다. 부동산 가격 하락기에는 미분양 또는 분양 잔금 납부 미납 등의 사태로 시행사 손실 폭이 커질 수 있기 때문입니다. 이에 부동산 개발 사업은 부동산 가격 하락 시기를 선제적으로 예상하여 적정 개발 시기를 결정해야 합니다.
부동산 가격 하락 시기에 분양 또는 준공을 하게 된다면 최악의 시나리오겠지만, 반대편 입장에서는 꼭 나쁜 것만은 아닙니다. 하락 시기에 땅을 저렴하게 구입해서 상승 시기에 비싸게 분양 또는 매각할 수 있는 기회의 시기이기도 하기 때문입니다. 그래서 부동산 가격 하락 시기는 확보된 현금이 있다면, 저렴한 땅을 매입하는 것입니다.
■부동산 투자의 전략: 가치 변동과 현금 활용
여기에서 저렴한 땅이라고 전부 해답은 아닙니다. 바로 가치 있는 땅을 ‘분별’할 수 있어야 한다는 말이기도 한데요, 예를 들어, 개발할 수 있는 땅(부지)이지만, 토지비 상승으로 수익성이 떨어져 <당장의 개발이 불가>한 사업부지는 <부동산 가격 하락 시기>에는 토지비의 가격도 ‘함께’ 하락하여 사업성이 나오게 되는 경우가 많아 부동산 가격 회복기 시점에 개발하거나 ‘토지 가치 상승’으로 시세 차익을 기대할 수 있습니다.
■부동산 시장의 변동성과 정부 정책의 영향
결국, ‘현금’이 ‘현금’을 부른다는 말처럼, 아쉽게도 이런 경우는 ‘현금’이 있어야 가능합니다. 하지만, 우리가 유의깊게 생각해야할 지점은 ‘현금’이 아니라, 가치의 ‘변동’ 부분입니다. 이때 가치의 변동은 부동산 가치의 ‘최고점’과 ‘최저점’을 ‘분별’하는 것입니다.
앞선 연재(01편, 참고)]를 통해서 언급했듯이, 부동산 사이클은 보통 10년 주기설이 통설입니다. 부동산 가격의 하락 시점을 기준으로 1998년대 IMF, 2008년대 서브프라임모기지사태, 그리고 2011년 저축은행 사태 등을 통해서도 유사점을 발견할 수 있습니다.
그리고, 2022년부터 부동산 가격 하락 사이클에 접어들었고, 몇 년의 부동산 가격 하락 시점을 거쳐 오뚜기처럼 다시 부동산 가격 상승장으로 돌아설 것입니다. 사실 저 역시 집값 상승으로 인해서 많은 청년들이 힘들어하고, 다음 세대들에게 부채의식을 물려줄 것을 생각하면 안타까운 이야기입니다만, 현실에서는 정부에서 정책적으도 규제를 하더라도, 잠깐 멈출 뿐, 금리의 불규칙적인 변동과 함께 더불어서 다시 상승을 하게 됩니다.
맞습니다. 부동산의 가치 상승과 직간접적으로 정부의 의지와도 관련이 깊습니다. 그래서, 중앙 경제 일간지와 지역 일간지를 구독할 것을 권했던 이유 중에 하나가 바로 이런 흐름을 아는 것이 매우 중요하기 때문입니다. 부동산은 몇십만원 몇백만원의 상품보다는 훨씬 높은 비용이 필요로 하기 때문에, 결코 다른 사람의 이야기를 들어서 현혹되어 사거나 하면 절대 안된다는 말입니다. 실패하면 경제적으로 고스란히 본인의 몫이라는 안타까운 현실을 마주할 뿐입니다.
■부동산 개발 vs 건물 투자 : 개발의 잠재적 이익
그래서, 부동산 개발 수익에 대한 한가지 사례를 두고 이해를 더 돕고자 합니다. 연예인들의 꼬마빌딩 투자로 건물 매매에 대한 투자 성공 사례를 다양한 채널을 통해서 알고 계시리라고 봅니다. 오랜만에 만난 지인을 통해서 꼬마빌딩 매입한 소식을 전해들었습니다.
지인이 보유한 현금(투자금) 20억원에 대출을 더해서 건물을 매입했고, 건물 값이 올라서 기분이 좋다는 내용이었습니다. 저는 오히려 “그 돈으로 꼬마빌딩 매입보다는 꼬마빌딩을 개발(시행)했으면 그게 더 큰돈이 됐을텐데”라는 아쉬움을 전했습니다.
사실 일반인이 부동산 개발에 대한 정보를 파악해 직접 개발하는 것은 현실적은 접근 자체나 상상조차 하기 어려웠을 것입니다. 건물 매입은 유튜브나 관련 서적 등 다양한 경로를 통해서 쉽게 공부하고 접근할 수 있지만, 부동산 개발(시행)은 토지 매입, 건축인허가, 공사, 금융, 분양 등 다양한 분야의 이해도가 높을수록 리스크를 줄일 수 있기 때문에 쉽게 접근할 수가 없을 것입니다. 필자 역시 10년이 넘어서야 부동산 개발의 모든 분야에 대해 그나마 이야기할 수 있을 정도입니다. 그러나 부동산 개발에 대해서 이해하고 나면, 생각보다 쉽다는 것을 알 수 있습니다.
■부동산개발과 건물 매입 : 투자 수익 비교
그렇다면, 부동산개발할 때의 수익은 어떻게 될지 아래 [표2]를 통해서 알아보겠습니다.
(1) 기존의 건축물 형태로 되어 있는 꼬마빌딩을 매입한 경우의 수익성과
(2) 부동산개발사업 시의 수익성을 비교분석을 해보겠습니다.
건물 매입과 부동산 개발 사업은 4년을 기준으로 비교해 보았습니다. 보통 부동산개발 사업은 인허가 포함하여 3~5년 정도의 기간이 소요되기에 평균 4년을 기준으로 했습니다.
건물 매입은 보통 건물 매입가의 70% 수준까지 담보대출을 받아 건물을 매입할 수 있으며, 건물 매입 투자가 잘된 경우를 가정하여, 투자금 대비 2~3배까지의 수익을 거둘 수 있지만, 반면에 부동산 개발의 대출 방식은 건물 매입 때와는 다릅니다.
■부동산개발의 투자 수익과 PF대출 전략
부동산개발은 건축물이 완성됐을 때의 가치를 산정하여 그 프로젝트의 미래를 담보로 대출을 하는 <PF대출>이라는 방식을 이용합니다. 건물을 매입할 때와 같은 20억을 투자하여 부동산개발은 투자금 대비 수십 배 또는 수백 배의 대출을 받아 사업할 수 있기에, 이를 에버리지 삼아 높은 수익률을 거둘 수 있는 것입니다.
부동산개발의 위치, 상품, 사업 구조화에 따라 투자수익률은 천차만별이나, 사업이 양호하다고 가정하면, 보통 투자금 대비 5~12배 정도의 수익을 거둘 수 있습니다. 결론적으로, 부동산 개발사업은 적은 투자 비용으로 대규모 대출을 일으켜 이익을 극대화 시키는 사업입니다. 다음 시간을 통해서는 부동산 개발에 필요한 내용들을 개발 시기에 따라 어떤 산업 구조 형태로 개발이 진행되는지 알아보겠습니다.
▢ 다음 연재 주제 : 03. 부동산개발에 필요한 인프라와 업체별 용역 선정 시기