■디벨로퍼의 역할과 중요성
"왜 디벨로퍼(시행사, 핵심인력)를 알아야 하는가?" 디벨로퍼는 부동산개발이 현대 경제에서 차지하는 중요한 역할을 합니다. 부동산개발의 수준은 국가의 경제력을 반영하며, 각 나라의 도시들을 비교해보면 이러한 영향력을 명확히 확인할 수 있습니다. 이처럼, 부동산개발이 국가와 사회 경제에 끼치는 영향은 매우 크며, 이를 이끄는 주체가 바로 '디벨로퍼'입니다. 디벨로퍼는 부동산개발의 선장과 같은 역할을 하며, 프로젝트의 성공을 이끕니다.
■디벨로퍼의 유래
'디벨로퍼'라는 용어는 부동산 자산가로 널리 알려진 전 미국 대통령 도널드 트럼프와 관련이 깊습니다. 트럼프는 뉴욕 맨해튼에 위치한 트럼프 타워와 같은 대형 부동산 개발로 유명해졌으며, 이러한 개발로 인해 디벨로퍼라는 직업이 대중적인 인지도를 얻었습니다.
■디벨로퍼의 정의
디벨로퍼(Developer)는 부동산 관련 개발사업자를 의미합니다. 이들은 일반적으로 '시행사' 또는 '부동산개발회사'라고 불리며, 개인으로 활동하는 PM도 있습니다. 공공 디벨로퍼(예: 주공, 토공 등)와 민간 디벨로퍼로 구분되며, 시장의 수요와 부동산의 잠재력을 정확하게 분석하여 개발 계획을 수립합니다. 이들은 기획, 용지 확보, 설계 등의 단계를 거치며, 주목받지 못했던 부동산에 새로운 가치를 창조합니다.
■부동산개발의 사업 기간
부동산개발의 사업 기간은 토지 계약 후 인허가 및 분양 과정, 공사 기간 등을 거쳐 준공에 이르기까지 다양합니다. 공동주택, 오피스텔, 주상복합, 지식산업센터, 생활형숙박시설, 물류창고 등의 개발은 최소 2년에서 최대 6년까지 소요됩니다. 반면, 도시개발사업, 택지개발, 재개발, 재건축 등은 사업의 규모와 인허가 기간, 공사 기간 등의 조건에 따라 10년 이상 걸릴 수도 있습니다. 이러한 다양한 사업 기간은 부동산개발의 복잡성과 전략적 중요성을 강조합니다.
■부동산개발의 다양한 사업기간의 이해
부동산개발 프로젝트는 그 종류에 따라 다양한 기간을 소요합니다. 예를 들어, 공동주택, 오피스텔, 주상복합, 지식산업센터, 생활형숙박시설, 물류창고 등은 토지 계약 후 인허가 및 분양 과정을 거쳐, 공사를 완료하고 준공에 이르기까지 최소 2년에서 6년이 소요됩니다. 특히 도시개발사업, 택지개발, 재개발, 재건축 등은 10년 이상 걸릴 수 있으며, 이는 사업의 규모, 인허가 기간, 공사 기간 등에 따라 달라집니다.
■디벨로퍼의 예측력과 비전 : 인사이트
디벨로퍼는 부동산개발을 시작할 때 미래의 인구구조, 경제, 사회, 문화적 변화 등 모든 패러다임을 고려하여 2~10년 후의 부동산 미래 청사진을 그립니다. 이를 바탕으로 지속 가능한 부동산 상품을 개발합니다. 디벨로퍼는 부동산 개발의 척도를 만들고, '부동산의 부의 지도'를 완성해 나가는 역할을 수행합니다.
■부동산 자산가의 중요성
부자들의 대부분 자산 포트폴리오는 부동산에 집중되어 있습니다. 부동산을 추가로 매입하는 것은 자산 증식의 장점이 명확하기 때문입니다. 부동산의 제한된 정보와 안전자산이자 실물자산으로서의 속성, 높은 수익률 제공이 그 장점입니다.
■건물주와 디벨로퍼의 차이
건물주는 현재 보이는 물리적 부동산에 집중하는 반면, 디벨로퍼는 부동산 개발의 기술적 측면에서 한발 앞서 있습니다. 디벨로퍼는 부동산을 개발하여 매각함으로써, 건물주가 보유하기 전에 이미 시세 차익을 누립니다. 이를 통해 디벨로퍼는 미래의 부동산 시장 트렌드를 예측하고, 새로운 부동산 개발을 통해 지속적으로 부를 축적합니다. 디벨로퍼의 움직임을 면밀히 관찰하면 부동산 시장의 기본 메커니즘을 이해하고, 부의 흐름을 읽는 안목을 키울 수 있습니다.
■디벨로퍼의 전략적 정보 활용
디벨로퍼는 사업 부지 매입 시 인근 주민이나 토지주에게 알려지지 않도록 보완에 힘씁니다. 그 이유는 필요 이상의 땅 가치 상승과 인허가 리스크를 최소화할 수 있기 때문입니다. 이러한 전략을 통해 부동산 가치를 최대화하고, 성공적인 분양과 개발을 이끕니다. 이 과정에서 디벨로퍼는 주변 부동산 가치의 상승을 유도하며, 후발 개발자들에게도 기회를 제공합니다. 내돈(자기자본)이 없더라도, 상황과 여건에 따라서 수익을 만들어낼 수 있습니다.
■디벨로퍼로서의 역량 개발
즉, 현금(개발 자금) 없이도 스스로 유능한 디벨로퍼가 될 수 있습니다. 다만, 그러기 위해선 부동산 개발에 대한 기술적 이해와 지역의 경제 및 경기 흐름에 대한 깊은 이해가 필요합니다.
부동산 개발에 있어서 지역 특성의 이해가 중요합니다. 따라서, 자신이 잘 알고 있는 지역에서부터 시작하는 것이 바람직합니다. 지역 경제 일간지와 지역지 구독을 통해 전국적인 흐름과 지역 특성을 파악하는 것이 중요합니다.
■실천적인 조언
일상에서 쉽게 실천할 수 있는 조언으로, 신문을 많이 읽는 것이 도움이 됩니다. 신문을 통해 전국적인 경제 흐름과 지역 특성을 파악하면, 부동산 개발에 대한 이해도를 높일 수 있습니다. 그래서, 전국단위 경제 일간지와 지역의 이슈를 담는 <남도일보>같은 지역 일간지 한개씩 구독하기를 강력하게 추천합니다. 이런 습관들이 쌓이다 보면, 부동산 시장에 대한 깊은 통찰력을 얻는 데 큰 도움이 됩니다.
앞으로의 연재를 통해서 <디벨로퍼의 역할>과 <부동산 개발>에 대한 전반적인 이해를 높이고, 부동산 시장에서 성공적인 전략을 수립하는 데 필요한 지식을 얻을 수 있기를 기대합니다.
다음 연재 주제 : 02. 부동산 가격 사이클과 부동산 개발의 시점