개발사업부지 정보를 받게 되면, 인터넷 검색만으로도 인근 실거래가, 경매가, 감정가 등의 토지 시세 확인이 가능하고, 토지이용계획 확인서비스를 통해 용도 지역, 지구 및 그에 따른 제한 내용 파악이 가능합니다. 예를 들어, KB부동산와 같은 플랫폼을 통해 주변 분양가나 아파트 등 부동산 상품의 시세를 파악할 수 있고, ‘네이버 지도’나 ‘카카오맵’ 등을 통해 위치, 지역, 지구를 확인할 수 있어 현장에 가지 않아도 사업부지에 대한 개략적인 현황을 파악할 수 있습니다.
개발사업부지 정보 접수 시, 가장 많이 하는 실수 중에 하나가 <토지이용계획>을 통한 토지용도(개발용도) 규제를 확인하지 않는 것입니다. 위치가 좋은 땅처럼 보일 수 있으나, 실제로 가치가 떨어지는 땅도 많이 있습니다. 토지의 가치 판단은 위치에서 결정되기도 하지만, <토지 용도> 역시 중요한 요소입니다. <토지이용계획>에서는 토지의 개발 가능 용도를 확인할 수 있어 토지의 미래 가치를 대략이나마 가늠할 수 있습니다. 토지 용도에 따라 가능한 부동산개발상품에 대해서는 다음 연재 <Concept 개발>에서 세부적으로 알려드리겠습니다.
다시 말하면, 부동산개발은 위치가 가장 중요한 요소임은 ‘분명’하나, 원하는 건축물을 지을 수 없는 ‘용도’라면 좋은 위치(가치)라고 말하기 어렵습니다.
필자의 지인 중에 <부동산 분양대행>으로 많은 돈을 벌면서, 분양을 잘할 수 있다는 확신에만 심취하여 <무엇이 개발 가능한지>에 대한 ‘확인 없이’ 사업부지의 위치만 보고 토지매매계약을 하였으나, 원하는 개발상품(주상복합)이 허가가 나지 않아 토지매매계약금 몰취를 당했던 적도 있습니다. 부동산 상품을 전문으로 판매하기 때문에, 판매에만 몰입했던 것입니다. 그래서, 개발사업의 ‘전체 흐름’을 아는 것이 중요합니다.
개발하고자하는 급한 마음에 기본적인 용도를 체크하지도 않고 ‘덜컥’ <토지매매계약>을 체결해 버리는 실수를 생각보다 많이 이루어지고 있습니다. 실제로 필자도 많은 부동산개발을 검토하다 보면 사업지 위치는 매우 좋으나, 건축 관련 허가가 불가하여 개발조차 할 수 없는 땅도 많아 실망한 적도 많습니다.
(그렇기 때문에!!)개발사업부지 정보를 받았을 때, 가장 먼저 할 것은 <토지이용계획>을 ‘기계적’으로 <확인>하는 ‘습관’을 꼭 가져야 합니다.
비대면 시대에 들어서면서 온라인(인터넷 검색)을 통한 사업지 검토도 중요하지만, 현장 답사(외부환경 분석) 및 내부 권리분석이 ‘더욱더’ 중요합니다. 현장답사를 보통 외부환경 분석이라고도 합니다.
▢ 사업지 대상지(현장) 주변 답사 시 파악할 사항들
① 진입로가 확보되는지
② 유치권이 있는 건물은 없는지
③ 개발부지 내 또는 인근에 묘지, 축사, 변전소, 교도소, 정신병원, 요양병원, 쓰레기장 등 지장물 및 혐오시설은 없는지 등을 파악하여야 합니다.
(특히, 지장물이나 유치권에 대해서는 소유주 및 유치권자가 누구인지를 최대한 빨리 파악하여야 합니다.)
④ 경사지에 있는 부지라면제일 높은 지점까지는 올라가서 주위를 살펴봐야 합니다.
⑤ 사업지 대상지(현장)에 주변을 차로 둘러보는 것도 좋습니다. (현장에 가서 꼭 뭐가 필요하다기보다 주변을 둘러보다 보면 현장과 관련된 정보들을 얻을 수 있기 때문입니다.)
⑥ 가까운 부동산중개업소를 방문하여 대상 부지의 상황, 주변상황, 인근 부동산가격 등 지역 특성에 대해서 자세히 문의해 보는 것도 필요합니다.
⑦ 자료조사나 현장 조사 시, 인허가 관청에 문의할 사항이 생길 경우는 해당 지자체를 방문하여 담당 공무원에게 문의해 보아야 합니다.
외부환경 분석을 위해서는 상기 내용 외에도 주의 깊게 챙겨야 할 요소들이 많습니다. 외부환경은 분양성과 사업 진행 결정에 매우 중요한 부분을 차지하기 때문입니다. 외부환경에 대해 체크해야 될 주요 사항은 다음과 같습니다.
<외부환경 분석>과 함께 내부 분석도 필요합니다. <내부 분석> 같은 경우, 등기부등본을 통해 확인 가능하나, 보이지 않는 권리 분석까지 하여야 하기 때문에 주의 깊게 살펴봐야 합니다. 소송 등 보이지 않는 권리를 파악하지 못하고, 토지매매계약을 하였을 경우, 사업 진행 자체가 불가한 경우도 많이 발생하기 때문에 <외부환경 분석>과 함께 <내부 분석>도 잘 확인해야 합니다. 실제로 ‘토지주’의 이중매매 계약으로 피해를 입어 또 다른 매수자와 소송 진행을 하였으나, 패소하여 결국 계약금을 날린 사례도 있습니다. 또, 소송 진행 중인 부지를 계약하였으나, 소송이 장기화되어 사업 진행이 불가하게 된 정말 억울한 피해를 입기도 하니, 겪지 않아도 될 일을 위 내용들을 통한 확인만으로도 리스크를 줄일 수 있습니다.
다음 연재에서는 개발사업부지를 두고 부동산 개발에 대한 컨셉을 추정해볼 수 있는 방법에 대해서 알아보겠습니다.
▢ 다음 연재 [제06화] <Concept개발> _ 부동산개발흐름(3/11단계)