[제10화] 인허가 진행 / 부동산개발흐름(6/11단계)

개발부지 매입을 완료하였다면, 본격적인 부동산개발을 위한 인허가를 진행하여야 하고, 인허가를 진행하기 위한 설계업체를 선정해야 합니다.

■ 인허가란 무엇인가?

인허가는 국가의 대표적인 행정규제로 인가 및 허가를 합쳐놓은 단어입니다. 부동산개발에서의 인허가는 건축 또는 부동산 개발을 인정한다는 의미이며, 건축 또는 부동산개발 행위 자체를 허용한다는 의미입니다. 시행사는 부동산개발 인허가를 진행하기 위해서는 어떻게 개발 또는 건축을 하겠다는 설계가 필요합니다.

이번 연재를 통해서는 설계에 대한 기본적인 이해와 함께 어떤 설계업체를 선정해야 하며, 인허가는 어떻게 진행되는지 알아보겠습니다.

1) 부동산개발에서의 설계 과정

설계 단계는 가설계(기획설계), 계획설계, 기본설계, 실시설계 4단계로 이루어집니다. 가설계(기획설계)와 기획설계는 보통 사업성 검토를 위해 진행되고, 기본설계는 실제 인허가 진행을 위한 세부설계이며, 실시설계는 인허가 후 실제 공사를 진행하기 위한 설계입니다.

(1) 가설계(기획설계) : 개괄적인 규모의 산정

가설계란 부동산개발을 위해 기본적인 건축 법규 및 규모 검토를 실시하는 임시 설계입니다. 본설계를 진행하기 전에 간략하게 설계해보는 것으로, 주로 개발부지를 매입하기 전에 부지 매입의 적정성을 판단하기 위해 진행됩니다. 시행사는 가설계를 통해 개발사업의 법적, 수익성을 개략적으로 분석할 수 있고, 개발부지를 매수할지 판단을 내릴 수 있습니다. 보통 2~3군데의 설계업체에게 가설계를 의뢰해보는 것이 좋습니다.

(2) 계획설계 : 가설계+컨셉

시행사의 요구와 시공도면의 작성에 필요한 중요사항을 결정합니다. 이 단계에서는 분양성에 맞는 상품개발과 시행사의 수익성을 고려하여 좀 더 정밀한 설계를 위해 때로는 많은 설계변경의 과정을 거치게 됩니다.

(3) 기본설계 : 인허가를 진행하기 위한 설계

기획설계에 근거하여 인허가 조건에 맞는 세부적인 설계도서를 작성하게 됩니다. 시행사는 보통 기획설계 또는 기본설계 단계에서 설계업체를 선정하게 되며, 기본설계 단계에서는 시공사의 공사비 개략 견적이 가능합니다.

(4) 실시설계 : 공사를 위한 설계

건축물을 정확하게 시공하기 위하여 모든 건축요소를 결정하는 도면입니다. 실제 공사를 위한 구조, 토목, 기계, 전기, 소방계획 등의 모든 계획을 도면에 반영합니다. 도면으로 표현하기 어려운 내용과 필요한 내용을 구체적으로 제시한 시방서, 구조계산서 등이 작성되며, 시공사의 공사비 세부견적이 가능합니다.

(5) 설계 변경 ☆☆☆

- 공사 중 시공의 어려움, 누락사항 등이 있을 경우, 설계는 수시로 변경됩니다.

- 경미한 사항의 변경은 준공(사용 승인) 시에 일괄 처리합니다.

- 설계변경허가 또는 신고대상은 따로 허가 또는 신고합니다.

2) 설계업체의 선정

설계업체는 인허가 가능 유무, 인허가 기간, 개발사업의 수익 등 부동산 개발사업에 지대한 영향을 끼치기는 요소가 많기 때문에 업체 선정에 특히 주의를 기울여야 합니다. 설계업체를 선정하기 위해서는 먼저, 설계업체의 역량 파악이 중요합니다.

첫째, 인허가를 시행사가 원하는 일정 안에 끝낼 수 있는지,

둘째, 분양에 적합한 설계를 제안하는 능력이 되는지,

셋째, 시행사에게 최대한의 수익을 안겨줄 수 있는 설계를 도출할 수 있는지를 확인하기 위한 것입니다.

이러한 능력에 대해서는 여러 방면을 통해 확인해야 합니다.

그래서, 시행사는 다음과 같은 역량(능력) 확인이 필요합니다.

인허가청과의 인허가 업무 대부분은 설계업체에서 대행하기 때문에 인허가를 완료하는 기간과 인허가 가능 유무가 설계업체의 역량에 달렸다고 해도 과언이 아닙니다.

가장 쉽고 객관적으로 판단할 수 있는 방법은 해당 설계업체의 매출액 규모와 과거의 수주실적, 직원 수를 파악해 보는 것입니다. 이는 설계사무소에 지명원(회사소개서)을 요청하여 받아 보면 되는데, 지명원에는 보통 재무제표, 수주실적, 직원현황 등이 명기되어 있어 그 회사에 대해 개략적이나마 알아볼 수 있을 것입니다. 재무제표(손익계산서)를 통해 회사의 실제 매출 규모를 파악할 수 있고, 수주실적을 통해 설계 경험의 깊이를 예측할 수 있으며, 직원 수를 파악하면 업무 처리의 신속성을 확인해 볼 수 있습니다.

특히, 수주실적을 파악하는 이유는 설계업체마다 각각의 부동산개발상품(아파트, 오피스텔, 물류창고 등)에 대한 특화된 경험과 노하우가 다를 수 있기 때문에 내가 개발하고자 하는 부동산상품에 대한 이해도를 가늠해보기 위함입니다. 참고로, 규모가 큰 설계사무소의 경우 홈페이지에 설계 수주실적을 올려놓는 경우가 많으므로 이것을 참고하는 것도 좋습니다.

부동산개발 인허가를 풀기 위해서는 지역적 인맥이 매우 중요합니다. 그래서 설계업체가 개발지역에 어떠한 인맥이 있는지, 공무원들과는 원활한 소통이 가능한지를 파악해야 한다. 만약 설계업체가 개발지역의 공무원 등 인맥이 없다면, 개발지역의 다양한 인맥을 제공할 수 있는 설계업체를 하도급으로 섭외하여 인허가를 원활하게 풀 수 있는지도 체크해 보아야 합니다.

설계업체가 건축허가(사업 승인)를 받기 위해 개발상품과 관련된 꼭 필요한 각종 법령을 잘 파악하고 있는지 체크해 보아야 하며, 이는 수주실적을 통해 간접적으로 확인해 볼 수 있습니다.

또한, 인허가 진행 중에는 인허가와 관련된 각종 문제와 많은 민원들이 발생하게 되는데, 이때 어떠한 상황에서도 절대 포기하지 않고 유연하게 처리하는 능력을 잘 갖추었는지도 확인해야 합니다.

인허가 중 가장 골치 아픈 경우는 설계업체가 설계하도급업체를 통제하지 못해 인허가 기간이 지연되는 사례가 있습니다. 이러한 사례가 의외로 빈번히 발생되기 때문에, <설계업체가 어떠한 설계하도급업체를 선정하는지>, <확실한 통제가 가능한지>에 대해서도 미리 파악하면 좋습니다.

본 필자도 인허가중 이러한 경험을 겪었고, 인허가가 지연되어 마음고생이 심했던 경험이 있습니다. 설계업체의 성향 파악도 설계업체 선택에 중요한 요소입니다. 설계업체의 성향은 오랜 시간 알지 않고서는 파악하기 쉽지 않기에, 타 업체를 통해 평판을 들어보는 것도 좋은 방법입니다.

설계업체가 때로는 수주를 목적으로 시행사에게 수익이 잘 나오도록 포장하는 과도한 설계를 제안하거나 인허가를 득하는 데 어려움이 있음에도 불구하고, 쉽게 풀 수 있다고 시행사를 설득하여 사업을 진행하게 하는 경우가 종종 있는데, 시행사는 좋은 수익성 또는 인허가의 가능성을 믿고 설계업체와 계약하여 사업을 진행하였으나, 막상 인허가가 불가하거나 수익성이 나오지 않는 인허가(설계)로 인해 사업에 실패하는 경우도 빈번히 발생합니다. 파트너를 믿고 사업을 진행하는 건 중요하지만, 부동산개발사업은 한 번의 실수가 곧 사업 실패로 이어지는 경우가 많고, 이는 곧 생존과 직결되는 문제이기에 매번 의심하고 다시 한번 맞는지 되짚어야 합니다.

또 하나의 예로 분양성, 수익성 등 시행사의 입장을 반영해야 하는 설계사가 시행사를 배려하지 않고, 건축기술자로서의 자기 원칙만 고집하는 경우도 간혹 있습니다. 설계사가 이러한 스탠스를 갖고 시행사를 흔들게 되면 시행사는 정말 오도 가도 못하는 처지가 될 수 있습니다. 설계계약 전에는 모든 것을 들어줄 듯하다가 계약 후에는 설계사 통제가 되지 않는 것입니다.

이러한 경우 자칫 사업이 지연되거나 심하면 사업이 불가한 경우가 생길수도 있습니다.

위의 사례들처럼 설계업체로 인해 사업시작부터 사업이 좌초되는 위험이 있을 수 있으니 설계업체 선정 시 설계업체의 성향을 면밀히 파악해야 할 것입니다.

설계는 단순히 법적 수준에 맞춰 그림을 그리는 것이 아닙니다. 설계업체는 분양성과 시행사의 사업이익을 최대한 반영한 적정 설계를 제안해야 합니다. 개발지역에 맞는 선호 상품, 평면, 평형, 단지 배치 등 분양성을 고려한 전체적인 설계 가이드라인은 시행사가 정해주지만, 시행사가 간과하거나 짚지 못해 넘어갈 수 있는 부분들은 설계업체가 적극적으로 제안할 수 있어야 합니다.

예를 들어, 아파트 같은 경우, 단지 배치 또는 전망, 타워형 또는 판상형, 3BAY 또는 4BAY 등에 따라 분양 선호도가 달라질 수 있는데, 수분양자(고객) 니즈를 잘 반영한 설계를 하게 되면, 분양도 수월하고 분양가 역시 높게 받을 수 있어 수익성 개선 효과를 누릴 수 있는 것입니다.

실제로 저자가 관리했던 개발사업 중에 초기 분양을 실패하였으나, 공사 진행 중임에도 불구하고, 고객의 니즈에 맞는 설계로 다시 변경하여 재분양에 성공했던 사례가 있었습니다. 그만큼 설계는 분양과 사업 성공에 밀접한 관계가 있습니다. 하지만 실무적으로는 공사 중에 개발상품 또는 평면을 변경한다는 것은 그리 단순하지만은 않습니다. PF대출기관, 시공사, 신탁사 등의 동의와 함께 인허가청의 설계 변경 가능 여부 등 넘어야 할 산이 많기 때문입니다.

그렇기 때문에 초기 설계 시부터 분양 가능한 상품을 철저히 분석하여 설계에 반영하는 것이 매우 중요합니다. 참고로, 시행사가 어쩔 수 없이 분양성을 고려하지 않는 숫자만 보여주기 위한 설계로 사업을 진행하는 경우도 많습니다.

대표적으로 땅 값이 높은 상업지역에 개발되는 주상복합, 오피스텔, 생활형숙박시설 상품이며, 이 개발상품들은 필연적으로 상가를 포함시키게 됩니다. 개발사업을 진행하기 위해서는 PF대출을 받아야 합니다. PF대출을 받기 위해서는 매출액 및 개발이익의 적정 비율을 맞춰야 하는데, 이 상품들은 PF대출금융기관들이 요구하는 개발이익 수익률이 높기 때문에 매출액을 부풀릴 수밖에 없는 상황이 발생되어 분양이 되지도 않을 분양가 높은 상가 비중을 늘릴 수밖에 없게 되는 것이며, 이러한 사례는 매우 많습니다. 나중에 PF대출이 진행되어 개발사업 진행은 되겠으나, 아파트, 오피스텔, 생활형숙박시설이 모두 팔렸어도 상가 미분양으로 개발수익을 하나도 못 가져가는 시행사가 실제로도 매우 많습니다.

시행사는 개발수익의 극대화를 고민하는 설계업체를 선정해야 할 것입니다. 대표적으로 <두 가지>를 설명하겠습니다.

첫 번째, ‘설계업체가 개발 가능 용적률을 얼마만큼 찾아 먹느냐’입니다.

용적률은 대지면적에 대한 (지하층을 제외한) 지상 연면적의 비율을 말하는 것입니다. 설계업체가 기준용적률(조례로 정해지는 용적률)에 허용용적률(용적률 완화 지침을 따라 제공되는 인센티브)을 더한 상한용적률을 잘 찾는다면 시행사는 사업수익의 증대 효과를 누릴 수 있습니다. 즉, 설계업체는 개발부지에서 개발 가능한 최대한의 용적률을 찾고, 죽어 있는 공간이 없게끔 설계하는 것이 중요합니다. 개발 건축물 ‘한 평, 한 평’이 돈이며, 그 평당가는 결국 분양가에 포함되고, 그것이 곧 수익으로 이어지기 때문입니다.

보통 개발 용적률을 다 찾아 먹지 못하는 사업지는 개발수익이 나지 않는 경우가 대부분이며, 실제로 인허가를 진행하다 보면 이러한 땅이 의외로 많습니다. 고도 제한, 층고 제한 등이 대표적입니다.

특히, 주의 깊게 보아야 할 대표적인 지역이 제주도를 포함한 공항 인근 지역입니다. 제주도 같은 경우, 용적률이 아무리 높은 상업지역일지라도 많은 지역이 고도 제한으로 묶여 있기에 개발수익성이 없어 개발이 어려운 곳이 많습니다. 이처럼 시행사는 개발 가능 용적률을 정확히 확인한 후, 사업성을 검토하여 수익이 적정하면 사업을 진행해야 할 것입니다.

두 번째, 같은 토지에 어떻게 설계하느냐에 따라 수익성이 달라질 수 있습니다. 예를 들어, 상업지역 같은 토지에서는 대부분 주상복합, 오피스텔, 생활형숙박시설을 지을 수 있다. 각 상품의 분양성이 동일하다고 가정하더라도 사업수익성은 개발상품마다 다릅니다. 시행사는 결국 사업수익이 높은 상품으로 개발을 진행하게 될 가능성이 높습니다.

또한, 같은 토지에 같은 개발상품을 어떻게 설계하느냐에 따라 다른 분양가를 받아 수익성이 달라질 수 있습니다.

대표적으로 <하이엔드 상품>을 들어보면,

- 같은 위치에 같은 평형의 오피스텔 상품이어도 시공사는 어디인지,

- 브랜드는 무엇인지,

- 설계 내·외부 자재는 어떤 것을 썼는지,

- 주차 대수는 어떻게 반영했는지,

- 편의시설은 어떻게 구성했는지 등에 따라 분양가가 다르게 반영됩니다.

예를 들어, 강남의 오피스텔 상품 같은 경우, 일반오피스텔 분양가가 <평당 3,000만원 수준>이라면, 하이엔드 오피스텔 상품의 분양가는 <평당 6,000~8,000만원> 이상 받을 수 있습니다.

설계업체의 역량 점검 없이 촉박한 인허가 일정에 이끌려 급하게 설계업체를 선정하지는 말아야 합니다. 자칫 능력이 부족한 설계업체를 선정하게 되면, 인허가 일정을 줄이려다 오히려 인허가 일정이 지연되는 낭패를 볼 수 있기 때문입니다. 필자 역시 이러한 경험이 몇 차례 있으며, 이러한 상황은 시행사 입장에서는 속이 뒤집힐 일이다. 따라서 위 사항을 점검한 후 설계업체를 선정하는 것이 지금 당장 며칠 일정이 늦어지더라도 몇 달이 지연될 수 있는 가능성과 피해를 막는 지름길이 될 수 있을 것입니다.

3) 설계계약 체결

(1) 설계비 지급

시행사는 설계비 최초 계약금을 총 계약금의 10~20% 수준으로 지급하며, 건축허가 완료 시에는 보통 40~50% 수준으로 지급합니다. 시행사 입장에서는 건축허가 완료시점에 40~50% 수준의 설계비를 지급하게 되면 사업 초기 비용이 증가하는 부담이 있기 때문에 가능한 한 건축허가 완료와 함께 PF대출 시에 지급하는 동시이행 조건으로 계약하는 것이 유리합니다.

대부분의 설계업체는 건축허가 완료 시에 설계비의 90% 수준까지 받기를 원하는데, 대부분의 설계비를 지급하게 된다면 실시설계도서 납품이 지연되는 등 설계업체 통제가 힘들어지기에 실시설계도서 납품까지는 일정수준의 금액을 유보하는 것이 설계업체 통제에 용이합니다. 그리고 잔금 납부는 일반적으로 준공이나 사용 승인 시 10% 수준을 지급합니다.

(2) 기타 확인사항

경험상 대부분의 부동산개발사업은 설계 변경을 진행할 수밖에 없는 상황이 오게 되는데, 이때 경미한 건의 설계 변경에 대해서는 추가 설계비가 없는 것으로 계약해야 합니다. 또한 준공을 위해서는 설계업체가 준공도서 납품을 해야 되는데, 준공도서 납품이 업무 범위에서 빠지는 경우, 추가 비용을 요구하는 경우도 있기 때문에 설계계약 시 준공도서 납품을 업무 범위에 포함시켜야 추후 추가 비용 논란이 없습니다.

4) 인허가 절차 및 진행기간 파악

부동산개발사업 중 초기에 가장 많은 시간을 차지하는 것이 인허가입니다. 또한 인허가 기간에 따라 개발부지의 잔금 납부 시기가 정해지고, 사업의 전체 일정 또한 변동될 수 있기 때문에 인허가 절차와 그 기간을 파악하는 것이 부동산개발에서 매우 중요한 과제임은 확실합니다. 이에 인허가의 절차와 인허가 기간에 대해 간단히 알아보겠습니다.

(1) 주택건설 사업계획승인 절차 (공동주택 등)