부동산 개발에 전반적인 큰 그림을 알 수 있었던 흐름을 11단계로 나누어서 설명드리는 가운데 드디어 마지막 단계인 <부동산개발>의 사업 정산 그리고 하자 보수에 대해서 알아보겠습니다.
건축물 준공 후 수분양자의 분양 잔금을 받아 공사비 등 잔여 사업비와 개발사업의 채권자(PF대출기관 등)에게 대출원리금을 상환하고, 시행사는 최종적으로 수익을 정산을 받게 되며, 이를 “사업 정산”이라고 합니다.
부동산개발사업의 사업 정산 순서는 일반적으로
【 개발 필수사업비 → PF대출 원금과 이자 → 후순위도급공사비 → 기타 사업비용 → 시행사의 사업이익 】 순으로 진행됩니다.
기타 사업비용까지 지급하고 남은 것을 시행사는 정산받게 되는데, 분양이 잘되었을 경우는 현금으로 정산받을 것이나, 미분양이 남았을 경우에는 부동산 물건과 함께 담보대출을 떠안게 됩니다.
참고로, 토지신탁사업일 경우, 사업 정산시 일정 금액을 신탁사가 유보합니다. 이는 준공건축물의 취득세 추가 추징 및 우발비용(소송 등) 대비 차원입니다. 신탁사는 보통 취득세의 10~20% 수준으로 최대 5년 동안 유보하게 됩니다. 이 유보금은 신탁사가 알아서 시행사에게 돌려주지 않기 때문에 시행사는 신탁사에게 유보금 반환 요청을 반드시 해야 합니다.
사업 정산 전, 후에도 시행사나 시공사에게 수분양자의 하자보수 민원은 꾸준히 들어오는데, 시행사는 시공사에게 최대한 빠른 하자보수 마무리를 종용해야 합니다. 자칫 하자보수가 늦어지게 되면 수분양자에게 빌미를 제공하여 소송까지 가게 되는 경우도 많기 때문입니다. 이러한 빈틈을 비집고 들어오는 하자 기획소송이 시행사의 골머리를 썩게 합니다.
<하자 기획소송>이란 소송을 의뢰하는 입주민의 진정한 이익보다는 일부 변호사가 자신의 수익 극대화에 비중을 둔 <위장 기획소송> 성격의 하자 소송을 말합니다. 이는 정상적인 하자보수를 지연케 하고, 거주 불편이나 소송 종료 시까지 위험에 노출시켜 놓는 등 여러 가지 부작용을 양산시킵니다.
주로 하자보수 소송 전문변호사 등과 법조 브로커 또는 하자 진단업체 등이 연계되어 진행됩니다. 신규 분양아파트 등의 입주가 마무리된 직후 시행사가 사업의 마무리 정산 전, 소송과 함께 진행되는 경우가 많아 개발사업의 사업 정산에 문제가 생기기도 합니다.
하자 기획소송의 경우, 변호사 등은 입주민의 <하자보수>나 <안전 확보>보다 승소 판결금이나 합의금, 손해배상금 등 금전적 이익의 극대화에 비중을 두고 소송을 추진하는 경우가 대부분입니다. 변호사는 판결 금액의 15~30% 정도를 승소에 따른 성공보수금으로, 패소하더라도 수임료 등 각종 명목으로 가져가기 때문에 하자 소송의 승패와 상관없이 수익을 거두는 구조입니다.
지금까지 부동산개발흐름 총 11단계로 구분해서 각각의 단계별로 설명해드렸습니다.
이제 남은 연재에서는 전체적인 흐름에서 핵심적으로 체크해야될 사항들 혹은 용어와 법령에 대해서 정리하고 연재를 마무리하도록 할 예정입니다.
▢ 부동산개발 시 알아야 할 주요 법령
• 아파트개발, 분양 관련
아파트 공급(건설, 분양 등)에 관련된 법령들로 「주택공급에 관한 규칙」, 「주택건설기준 등에 관한 규정」, 「공동주택(아파트)분양가격의 산정 등에 관한 규칙」
※ 주택공급에 관한 규칙
주택법의 하위 법령으로 공동주택공급에 관한 일련의 규칙을 담고 있으며 “입주자모집공고”가 이 규칙에 의함.
※ 주택건설기준 등에 관한 규정 및 규칙
주택의 건설기준, 부대시설의 범위, 대지조성의 기준 등에 관해 규정하고 있음.
• 일반건축물개발, 분양 관련
「건축물의 분양에 관한 법률」(일반건축물 분양 시), 「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」, 「개발이익 환수에 관한 법률」
※ 건축물의 분양에 관한 법률
아파트 등 주택법 등에 의해 분양되는 건물 이외 일반건축물의 분양에 관한 법률
※ 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률
지식산업센터의 분양 및 개발에 관한 법률
• 세법
개발사업 시 투입되는 원가 중 각종 세금에 대한 내용 숙지 필요
※ 법인세
시행사 운영 시 징수되는 세금에 대한 법률
※ 부가가치세
사업 시 상품이나 서비스를 교환할 때 무조건 징수되는 세금(단, 토지에는 부가세가 붙지 않으며 이에 따라 분양 시 건물의 토지분에도 부가세가 붙지 않음)
※ 상속세, 증여세
친인척 간 부동산 상속이나 증여 시 세금에 관한 법률
• 국토의 계획 및 이용에 관한 법률, 도시개발법, 농지법, 건축법, 주택법,
농지법, 도시 및 주거환경정비법
※ 국계법토지이용에 관해 구분과 제한을 가하는 법으로 용도지역을 구분해 줌.
※ 농지법
농지의 발전을 위한 법으로 개발사업 시에는 농지전용허가와 관련 있음
※ 도시개발법
대규모 주택지나 시가지조성에 관한 도시개발사업에 대해 규정하고 있음.
※ 도시 및 주거환경정비법
재건축이나 재개발에 관한 법률
• 광고법(표시, 광고의 공정화에 관한 법률)
아파트 등 분양 시에 광고, 마케팅을 하면서 지켜야 할 법령으로 부동산의 표시, 광고에 관한 심사지침 (공정위 소관)
• 부동산매매와 임대 관련「주택임대차보호법」, 「상가건물 임대차보호법」, 「부동산거래신고 등에 관한 법률」
※ 부동산거래신고 등에 관한 법률
토지, 주택 등 모든 부동산의 거래 시 거래가 등을 신고하는 법률로, 거래신고필증이 없으면 이전등기가 되지 않으므로 필수적으로 거래신고를 해야 함.
• 건설산업기본법
건설업 관련 건설공사의 조사, 설계, 시공, 감리, 유지관리, 기술관리 등에 관한 기본적인 사항과 건설업의 등록 및 건설공사의 도급에 관한 사항을 정함
▢ 부동산개발사업 체크리스트
▢ 다음 연재 [제16화] [부록 1편] 부동산개발 필수 사항 체크리스트 및 용어 정리