착공 후 몇 년이 지나 시행사는 공사 완료를 위한 준공 준비와 함께 수분양자 입주를 준비해야 합니다. 이 시기는 시행사에게 부동산개발사업 중 분양 시기와 함께 가장 바쁜 시기이며, 시행사는 준공 시점을 기준으로 다음과 같은 주요사항을 점검하고, 해당 업무를 처리해야 합니다.
1) 준공 6개월 전 주요 점검 사항
사업계획 승인 또는 건축허가가 나면 해당 지자체에서 준공을 위한 여러 조건들이 붙는데, 이때 가장 중요한 조건 중 하나가 국공유지 매입입니다. 내 사업부지에 포함된 국공유지는 당장 매입하지 않아도 사업계획승인 또는 건축허가는 이루어지나, 준공을 위해서는 결국 매입하여야 합니다.
매입을 위한 기간이 오래 걸리기 때문에 착공과 동시에 바로 <매입 작업>이 들어가는 게 좋으며, 때로는 국공유지의 매입 지연으로 준공도 지연되는 경우가 있으니 절대 해당 업무를 놓치면 안 됩니다. 참고로, 국공유지 매입은 캠코에서 진행하면 됩니다.
2) 준공 3개월 전 주요 점검 사항
(1) 준공 준비 점검
시행사는 시공사에게 준공을 위한 마무리 공사와 준공 인허가 상태를 최종 확인하여 준공일정에 이상이 없는지 다음과 같이 파악해야 합니다. 참고로, 현장과 별도로 실제 분양상품과 모델하우스 도면, 마감자재, 분양 카탈로그와의 최종 일치 여부도 확인해 보는 게 좋습니다.
(2) 입주대행사 지정
준공 3개월 전이면, 수분양자 입주 준비를 해야 되는 시점입니다. 수분양자 입주시점에는 입주 외에도 시행사가 처리해야 될 일이 매우 많아 수분양자 입주 및 민원에 대하여 일일이 대응하는 것이 현실적으로 어렵습니다.
이에 시행사는 준공 3개월 전에 입주대행사를 선정하여 입주업무를 보도록 합니다.
입주대행사는 입주경험이 많은 업체로 선정하는 것이 좋으며, 입주대행사의 주업무가 수분양자의 잔급을 납부받는 것이기에, 분양만큼이나 중요한 역할을 합니다. 입주대행사는 보통 잔금 납부가 되는 세대(호실)를 기준으로 실적에 따라 입주대행수수료를 받게 되며, 잔금 납부 세대가 완료되면 입주용역대행은 종료됩니다.
시행사는 현장 여건에 맞게 다음의 내용을 고려하여 입주대행용역 업무 범위를 설정하면 됩니다.
(3) 건물관리업체 지정
건물관리업체는 준공건축물을 지속적으로 관리하기 위해 선정하는 것으로, 주로 건물관리 경험이 풍부한 업체를 대상으로 최저가낙찰제로 선정합니다.
건물관리업체는 준공 3개월 전부터 건물 운영 및 입주에 필요한 필수 시설물을 우선 점검하여 건물 입주에 문제가 없도록 준비해야 합니다. 또한, 건물관리업체는 세대 및 공용부위도 점검하여 하자가 있을 경우, 시공사와 적극 협의하여 하자보수가 신속히 이루어지도록 관리해야 합니다. 추후, 시공사는 준공건축물을 건물관리업체에게 인수인계하게 되는데, 건물관리 업체는 건축물의 하자보수이행 유무를 정확히 확인하여 이상이 없는 경우, 건축물을 인수인계 받는 것이 좋습니다. 참고로, 아파트 같은 경우, 시행사가 건물관리업체를 선정하였어도 추후 입주자대표회의를 통해 건물관리업체가 변경되는 경우도 많습니다.
3) 준공 1개월 전 주요 점검 사항
(1) 준공 준비 점검
시행사는 준공 승인을 위한 허가서류 및 현장 관련 미비한 사항은 없는지 최종 확인해야 합니다.
(2) 입주자 사전점검(입주 1~2개월 전 실행)
준공 전 입주를 위한 입주자 사전점검을 실시해야 합니다. 입주자 사전점검은 보통 준공 1~2개월 전에 진행됩니다.
입주자 사전점검은 수분양자가 자신들이 입주할 상품의 상태점검, 즉 하자보수를 점검하는 것입니다. 이때 시행사는 방문한 수분양자에게 잔금납부 예정일 및 입주시기도 함께 파악하면 좋습니다.
입주자 사전점검은 하자보수사항을 점검해야 하므로 시공사가 책임지고 진행하며, 이때 입주대행사는 시공사의 업무를 지원하고, 시행사는 행사 전체를 총괄하게 됩니다.
사전점검에서는 주로 도장공사, 도배공사, 가구공사, 타일공사, 주방용구 공사 및 위생기구공사 등의 상태를 점검하게 됩니다. 수분양자는 세부항목으로 구분된 사전점검표에 따라 입주할 세대의 주거전용 및 공용부분을 직접 점검하며, 입주자가 사전점검표에 기록하여 시행사(입주대행사)및 시공사에게 제출하면, 시공사는 지적된 사항을 보수 완료합니다.
(3) 준공승인 준비
준공승인 준비는 시공사의 주도하에 진행되나, 시행사도 일정에 차질이 없도록 함께 지원해야 합니다. 편의상 준공승인이라고 이야기는 하나, 「주택법」과 「건축법」에 따라 각각 사용 검사, 사용 승인이라고 부릅니다.
4) 준공 후 주요 점검 사항
건축물이 준공된 후 시행사는 준공건축물에 대한 소유권보존등기를 진행하고, 수분양자의 잔금을 받아 수분양자 입주 및 소유권이전등기를 처리해주어야 합니다.
준공된 건축물의 소유권보존등기를 위해서는 먼저, 준공건축물의 취득세를 산정하여 신고하여야 합니다. 취득세 신고는 그동안 시행사의 재무제표 및 기장을 담당했던 세무사나 회계사에서 진행하면 됩니다. 이때, 과세표준(공사원가)을 기준으로 취득세를 산정하는데, 이 산정이 적정한지 시행사도 잘 점검하여야 합니다.
때로는 과세표준을 과하게 산정하여 취득세를 더 내는 경우가 있으며, 반대로 과세표준을 줄여 취득세를 적게 내는 경우도 있습니다. 문제는 취득세를 적게 냈을 때입니다. 건축물을 준공한 시행사에게는 보통 5년 이내에 세무 조사가 나오게 되는데, 취득세를 적게 내었을 경우 불성실신고로 어마어마한 세금 폭탄을 맞을 수도 있기 때문입니다.
실제로 필자가 관리했던 개발사업 중에 세무사의 실수인지, 시행사의 의도였는지는 모르겠으나, 취득세를 과소하게 신고하여 추후 세무조사로 인해 시행사가 세금을 크게 물었던 적도 있었습니다.
필자의 경험상 취득세 납부 후 세무서에 최대한 빨리 세무조사를 해달라는 민원을 요청하는 것이 좋습니다. 추후 발생할 수 있는 추징금 등의 문제를 빨리 해소할 수 있기 때문입니다.
참고로, 취득세 납부의 적정성 검토는부동산개발사업을 함께 참여하고 있는 신탁사에게 자문을 구하면 자세히 알려줄 것입니다.
취득세 신고와 취득세 납부 후, 건축물 소유권보존등기를 하면 됩니다. 소유권보존등기는 법무사를 통해 진행하면 되고, 법무사는 소유권보존 등기 경험이 풍부하고, 최저비용을 제시하는 업체로 선정하면 됩니다. 세대(호실)수가 많은 경우, 소유권보존등기가 완료되는 데 최대 7일 정도 소요되기도 합니다.
수분양자의 잔금 납부, 소유권이전등기, 입주는 보통 동시에 진행됩니다. 이때 수분양자의 잔금 납부는 입주자모집공고상 공시되어 있는 계좌로 입금을 받아야 하는데, 보통은 신탁계좌이며, 시행사는 수분양자의 입금 금액이 정확한지를 다시 한번 확인하고, 소유권이전등기서류를 교부해야 합니다.
준공 이후, 때로는 수분양자가 잔금을 미납하거나 미분양분이 발생하는 경우가 있습니다. 잔금 미납자에 대해서는 입주대행사를 통해 지속적으로 잔금 납부를 요청해야 합니다. 잔금 미납으로 인한 계약 해지분 또는 기존 미분양분이 소규모일 경우 근처 부동산중개업소 등을 통해 미분양을 해소하면 되고, 대규모일 경우 미분양 전문 분양대행업체를 통해 재분양을 고려해야 합니다.
▢ 다음 연재 [제15화] <사업 정산 및 하자 보수> _ 부동산개발흐름( ‘마지막’ 11단계)