부동산 컨셉(Concept)개발이란 부동산을 어떤 상품으로 개발할 것인지를 추정해보는 단계입니다.
■ 부동산개발 컨셉은
① 사업부지의 위치와 그에 따른 용도지역(법적 규제)
② 분양 니즈(분양성)
③ 수익성에 의해 최종적으로 결정됩니다.
사업부지 위치의 용도지역, 지구 등을 포함한 세부적인 법적 규제에 따라 개발 가능한 부동산 상품이 무엇인지를 파악하고, 시장 상황을 반영한 고객의 니즈에 맞는 개발상품의 분양성과 그 수익성 분석을 통해 최종적인 개발 컨셉을 확정하게 됩니다.
‘분양성’과 ‘수익성’에 대한 설명은 <4단계 사업성 검토 파트>를 통해서 다시 언급해드리겠습니다만, 이번 단계에서는 1차적인 개발 컨셉을 정하기 위한 용도지역에 맞는 부동산개발상품에 대해 중점으로 설명하겠습니다.
부동산개발사업의 주요한 상품으로는 주거시설(아파트, 주상복합, 도시형생활주택), 상업시설(오피스텔, 오피스, 생활형숙박시설), 지식산업센터, 물류센터 등으로 분류할 수 있습니다. 그 외에도 리조트, 노인주택, 골프장 등 다양하나 개발 빈도가 낮은 상품에 대한 설명은 넘어가겠습니다.
필자에게 다양한 위치의 토지를 보여주며 무엇을 개발할 수 있는지 묻는 경우가 매우 많습니다. 부동산개발을 알지 못하는 일반인들은 궁금할 수 있는데, 알아보는 방법은 의외로 어렵지 않습니다. 일단, 토지의 용도지역을 알면 무엇을 개발할 수 있는지 어느정도 쉽게 알 수 있습니다. 용도지역은 앞서 설명했듯이 토지이음(www.eum.go.kr)을 통해 정확히 확인할 수 있으나, <네이버지도>나 <카카오맵>을 통해, 개발사업지 주소를 찍으면 토지 용도를 쉽게 확인할 수 있고, 무엇을 개발할 수 있는지 추정하는 데 1분도 채 걸리지 않습니다.
용도지역에 따라 어떤 부동산 상품으로 개발이 가능한지 간단히 정리해 보았습니다. 아래 표를 통해 개발하고자 하는 개발 상품을 손쉽게 찾을 수 있습니다.
○생활형숙박시설
- 계획관리지역에서는 도로에서 50m를 벗어난 지역에 설치 가능함.
- 상업, 준주거지역은 학교, 주택밀집지역과 차단되거나 상당한 거리 밖에 건축 가능함.
○지식산업센터
- 준주거와 일반 공업지역에 대부분 분포하며, 소규모공장을 위해 주거지역과 상업지역에도 허용됨.
- 관련 법률들을 꼼꼼히 살펴보면 <용적률인센티브>를 받을 수 있는 경우들도 꽤 있으므로 이는 건축설계사무소를 통하여 확인 가능함.
- 지자체마다 인센티브 적용이 다를 수 있어 간혹 건축설계사무소도 모르는 경우가 있기에 최초에는 여러 설계사무소의 제안을 받는 것이 중요함.
- <지구단위계획구역> 내에 있는 사업부지는 지구단위계획지침에 건폐율, 용적률(층수까지)이 지정되어 있는 경우도 있음.
위 표를 통해 용도 확인만으로도 아파트, 주상복합, 도시형생활주택, 오피스텔, 생활형숙박시설, 지식산업센터, 물류창고의 개발 가능 유무를 확인할 수 있어 잘 참고하시면 도움이 됩니다.
실제로 부동산개발 실무에서도 개발 가능 상품을 확인하기 위해 상기와 같은 방법을 많이 사용합니다. 이러한 방법은 외부에 있을 때 핸드폰으로도 확인이 가능하며, 이 방법이 익숙해지면 1분 안에 개발 가능 상품을 추정할 수도 있습니다. 필자 역시 이 방법을 많이 이용 하고 있습니다. 가끔, 용도지역에 따라 상기 표의 개발상품이 불가능한 경우도 있지만, 용도 자체로는 개발에 문제가 없으나, 개발지역 지자체의 개발 심의나 주민민원 등에 따라 개발이 불가한 경우도 간혹 있으니 설계사무소를 통해 지역 내의 분위기도 파악하는 것이 좋습니다.
우리가 주로 접할 수 있는 부동산개발상품인 아파트, 주상복합, 도시형생활주택, 오피스텔, 오피스, 생활형숙박시설, 지식산업센터, 물류창고에대하여 간단히 요약하면 다음과 같습니다.
위에서 설명한 부동산개발상품 중에서도 아파트, 주상복합, 도시형생활주택, 오피스텔, 생활형숙박시설은 주거가 가능한 상품이나, 정작 그 상품들의 차이점에 대해서 모르는 사람들이 많습니다. 이에 부동산개발 시 주거형 부동산 상품에 대해 상품별 관련 법령 등 비교표를 다음과 같이 정리해보았습니다.
다음 연재에는 부동산개발사업의 진행을 결정하기 위해서는 반드시 사업성 검토 단계가 필요하며 이 단계에서는 중요한 내용이 많습니다. 복잡하고 생소한 내용일 수도 있겠지만, 부동산개발을 위해 필수적으로 알아야 하는 내용이기에 어렵더라도 반드시 짚고 넘어가야 할 <사업검토와 사업 초기 셋팅>에 대해서 알아보겠습니다.
■ 다음 연재 [제07화] <사업성 검토와 사업 초기 셋팅> _ 부동산개발흐름(4/11단계)
■ 부록 _ 용어정리
* 용도지역
토지의 이용 및 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등을 제한하는 지역
* 건폐율
대지면적 대비 건축물을 시공할 수 있는 면적의 비율로서 건축물 간 밀도를 가늠함
* 용적률
대지면적 대비 건축물 총 면적(지상층 각 층 면적의 총합)의 비율
* 계획관리지역
도시지역으로 편입이 예상되는 지역 또는 자연환경을 고려하여 제한적인 이용, 개발을 하려는 지역
* 용적률 인센티브
특정 조건을 충족하면 용적률을 추가로 높여주는 것
* 지구단위계획구역
건축물 용도 제한이라든지 건폐율, 용적률 등이 정해져 있기 때문에 지구단위계획 내용에 대해 알아두어야 함.
* 분양보증
분양사업자가 파산 등의 사유로 분양 계약을 이행할 수 없는 경우 당해 건축물의 분양 이행 또는 납부한 분양대금 중 계약금 및 중도금의 환급을 책임지는 보증(주택도시보증공사)
* (분양)모집공고
사업주체는 입주자를 모집하고자 할 때에는 입주자모집공고를 일간신문, 관할 시·군·자치구의 인터넷 홈페이지에 게시하여야 한다. (자사홈페이지에도 보통 게재함) 공고내용은 사업주체명, 시공업체명, 연대보증인, 감리회사명, 주택의 건설 위치 및 공급 세대수 등 분양에 관한 내용임.