[제11화] <사업구조화 결정 및 주요 파트너사 선정> / 부동산개발흐름(7/11단계)
개발부지 계약 후, 인허가 진행 중 시행사는 대출금융기관, 시공사, 신탁사를 선정해야 합니다. 대출금융기관, 시공사, 신탁사 선정은 시행사에게 부동산개발사업을 하기 위한 필수 요소이자, 매우 중요한 핵심 과제입니다. 그리고 이러한 주요 파트너사들을 어떤 구조로 사업에 참여시킬 것인지 알아볼 필요가 있습니다.
1) 자금조달과 부동산개발 사업 구조화 결정
부동산개발사업 구조화의 핵심은 ‘금융’, 즉 자금조달이라 말할 수 있습니다. 토지비 및 공사비 등의 자금이 조달되어야 부동산개발사업의 진행이 가능하기 때문이며, 타인 자본을 적극 활용하여야 개발사업의 수익성을 극대화시킬 수 있기 때문입니다. 시행사의 자기 자본만으로 부동산개발사업을 한다는 것은 시공사나 시행사 모두에게 안정되고 편한 일이긴 하지만, 수익성 면에서 결코 바람직한 일은 아닙니다.
부동산개발은 어떻게 자금조달(투자)이 되었는지에 따라 주요 파트너사들의 참여 방식이 달라지며, 그 방식이 곧 부동산개발사업의 구조화입니다.
부동산개발사업의 구조화를 알기 위해서는 먼저, 자금조달이 어떻게 이루어지는지를 살펴볼 필요가 있습니다.
먼저, 부동산개발사업의 일반적인 자금조달 시기는 다음과 같다.
부동산개발을 위한 자금조달은 사업 단계별(시기별)로 크게 3단계로 나눠볼 수 있습니다.
<1단계>는 토지비 잔금 및 사업 초기비(운영비) 확보를 위한 [브릿지대출]입니다.
<2단계>는 사업의 착공, 분양, 준공을 위한 사업비 필요 [자금 조달]하기 위한 단계로, 크게 대출금융기관의 [PF대출]과 개발신탁인 [신탁사 대출] 2가지와 사업비 상환 및 분양 촉진을 위한 중도금대출로 나뉩니다.
<3단계>는 준공 후 준공건축물 대출을 위한 [미분양담보대출]입니다.
부동산개발 자금조달 2단계 중 중도금대출에 대해서는 사업성 검토 단계에서 이미 설명했고, 3단계는 준공건축물에 대한 일반 담보대출이기에 별도 설명은 생략하겠습니다. 부동산개발사업 구조화는 보통 1, 2단계에서 완성되기 때문에 중요도가 높은 1, 2단계에 대해 간단히 알아보도록 하겠습니다.
(1) 자금조달 1단계
<사업 초기 자금조달> : 사업부지 소유권 확보와 사업 초기 비용 확보를 위한 [브릿지대출]
브릿지대출에 대해서는 앞서 연재에서 언급하였기에 간단히 설명하겠습니다.
부동산개발사업을 하기 위해서는 무엇보다 사업부지의 소유권 확보가 관건이며, 사업부지 확보를 위해서는 많은 자금이 소요됩니다. 1990년대까지는 시공사가 시행사에게 자금을 빌려주는 대여금 방식이 많이 쓰였지만, 토지비 단가가 점점 상승하여 대여금으로는 토지비를 감당하기 어려워져 이러한 구조는 많이 사라졌고, 현재는 주로 금융기관의 브릿지대출을 통
해 사업부지의 소유권을 확보할 뿐만 아니라, 사업 진행을 위한 사업 초기 비용까지 확보할 수 있게 되었습니다.
브릿지대출은 사업부지 잔금 납부가 도래되어 PF대출 전에 소유권을 확보하기 위해 주로 이용되기도 하지만, 때로는 분양 시점이 좋지 않을 경우, 적정 시간을 벌기 위한 용도로 이용되기도 합니다. 이때, 브릿지대출로 인해 금융 비용이 더 늘어나긴 하지만 분양 가능한 적정한 타이밍에 PF대출을 실행한다면, 사업의 안정성이 보장되기에 브릿지대출을 통한 금융비용이 꼭 나쁜 것만은 아닙니다.
참고로, 부동산개발의 초기 금융 단계인 브릿지대출은 사업 여건에 따라 진행될 수도 있고, 브릿지대출 없이 바로 PF대출 단계인 2단계로 넘어갈 수도 있습니다. 시행사 입장에서는 브릿지대출 없이 바로 PF대출을 진행하는 것이 비용적인 측면에서는 유리합니다.
(2) 자금조달 2단계
<사업비 조달> : 대출금융기관이 조달하는 PF대출 방식 또는 신탁사가 조달하는 [개발신탁 방식]
한국의 전통적인 부동산개발의 사업비 조달은 크게 PF대출금융기관의 PF대출과 개발신탁인 신탁사 대출로 나뉩니다. 증권사 등 PF대출금융기관에서 사업비를 조달하는 경우 ‘관리형토지신탁’형 구조를 띠며, 신탁사에서 사업비를 조달하는 경우 ‘“차입형토지신탁(개발신탁)’형의 구조를 띱니다.
그리고, 그 신탁 구조를 완성하기 위해서는 주요 파트너사(PF대출금융기관, 신탁사 및 시공사) 참여가 확정되어야 합니다.
위 표는 일반적인 부동산개발사업 금융 구도를 설명하는 것으로, 위의 두 방식을 결합한 사업구조도 존재하며, 그 외에도 다양하고 복잡한 사업구조가 많습니다.
주요 파트너사 선정과 함께 사업비 자금 조달 2단계 계획이 완료되면 신탁 구조가 결정되며, 주요 파트너사 선정, 사업비(자금) 조달 구조 완성, 신탁 구조 결정이 곧, ‘부동산개발사업의 구조화’라고 볼 수 있습니다. 즉, 자금조달 2단계 시점에 개발사업의 구조화가 완성되는 것입니다.
부동산개발사업은 보통 상기의 순서대로 진행되나, 개발사업의 여건에 따라 사업성 분석 단계부터 미리 자금조달 2단계인 사업비 조달(금융) 구조를 먼저 정하고, 그 금융 구조에 맞는 주요 파트너사를 선정하는 경우도 많습니다. 시행사가 금융 구조화에 대한 경험이 부족하다면, 2단계 금융 경험이 많은 파트너사를 먼저 선정하여 금융 컨설팅을 받아 보는 것이 좋습니다. 위의 순서도 중요하겠지만, 부동산개발사업의 구조화를 이루는 중요 요소가 자금조달(금융), 주요 파트너사 선정, 신탁구조라는 것은 꼭 숙지하시기 바랍니다.
(3) 부동산신탁 구조
대부분의 부동산개발사업이 부동산신탁 구조를 필요로 하기에 이에 대해서 알아야 합니다. 부동산개발 자금조달(금융)기법이 부동산 신탁 구조 속에 녹아 있기 때문이며, 부동산신탁 구조만 알아도 자금조달(금융)기법을 추론할 수 있습니다.
‘신탁’이라는 개념을 처음 접한 이에게는 매우 어려울 수 있으나, 부동산신탁 상품과 구조를 이해하게 되면, 부동산개발의 사업구조를 이해하는데 큰 도움이 됩니다. 부동산개발사업 구조는 부동산신탁 구조와 일맥상통하기 때문입니다.
<신탁>이란 믿을 신(信), 맡길 탁(託)으로 “믿고 맡긴다.”는 뜻으로, 신탁사(수탁자)가 전문지식 등을 바탕으로 재산을 신탁 목적에 따라 또는 신탁 행위로 정한 자의 이익을 위하여 개발·관리·처분하며, 그로 인한 수익 발생 시 이를 수익자에게 지급하는 제도를 말합니다. 부동산신탁에서의 위탁자는 보통 ‘부동산소유자(시행사)’를 말하며, 수탁자는 ‘신탁사’, 수익자는 ‘부동산소유자(시행사) 또는 위탁자의 지정자’를 말합니다.
부동산신탁의 종류는 차입형토지신탁, 관리형토지신탁, 담보신탁, 관리신탁(갑종, 을종), 처분신탁, 분양관리신탁, 대리사무로 나뉩니다.
부동산개발을 위한 신탁상품은 크게 <차입형토지신탁>, <관리형토지신탁>, <분양관리신탁>(자금관리대리사무 포함)으로 총 3가지 상품이 있으며, 그 외에도 비개발형 상품으로는 <담보신탁>, <관리신탁>, <처분신탁>이 있습니다. 차입형토지신탁과 관리형토지신탁을 묶어서 편의상 ‘토지신탁’이라고 부릅니다.
대부분의 부동산개발사업이 부동산개발형 신탁 3가지 상품으로 부동산 개발사업 구조화를 이루고 있습니다. 다음 표를 통해, 신탁상품에 따라 파트너사의 역할(참여 조건)을 개략적으로나마 예측할 수 있습니다.
위의 3가지 부동산개발형 신탁구조와 그 외 신탁상품에 대해 좀 더 살펴보겠습니다.
(가) 차입형토지신탁
차입형토지신탁은 자금조달 유형에 따라 크게 일반 차입형토지신탁과 하이브리드 차입형토지신탁으로 나뉩니다.
차입형토지신탁은 ‘개발신탁’이라고도 부르며, 토지 소유자(시행사)의 의견과 신탁사의 인적 인프라 및 전문지식을 결합하여 신탁사가 사업비(건설자금)를 조달하여 수탁한 사업부지를 개발, 분양(임대) 후 수익금을 토지소유자(시행사)에게 배당해주는 상품입니다. 신탁사가 자체자금(신탁계정대)으로 조달하기 때문에 리스크에 대한 Fee로 신탁보수는 높은 편입니다.
일반 차입형토지신탁의 구조가 변형되어 하이브리드 차입형토지신탁(혼합형 개발신탁)구조 상품이 나오게 됩니다. ‘혼합형 개발신탁’ 또는 ‘하이브리드형 개발신탁’이라고 불리는 이 상품은 토지비를 시공사 또는 금융기관 자금으로 조달하는 것은 일반 차입형토지신탁과 동일하나, 신탁사만 조달했던 공사비 등의 사업비를 금융기관의 PF대출과 함께 혼합하여 조달한다는 의미에서 ‘혼합형 개발신탁’이라고 부르는 것입니다.
신탁업법상 신탁사는 토지비를 조달할 수 없습니다. 그래서 일반 차입형토지신탁에서의 토지비 조달은 보통 시공사가 공사비의 10~20% 정도를 조기 유동화(ABL)하여 현금화한 금액을 시행사가 시공사에게 빌려 토지비 부족분을 충당하는 방식이었습니다. 즉, 일반 차입형토지신탁은 토지비 잔금이 ABL금액보다 적어야 했기에 토지비가 낮은 지방 사업장을 위주로 진행되었습니다.
그러나 수도권 등 땅값이 크게 오르면서 공사비 10~20%로는 토지비 납입이 턱없이 부족하자 토지비 추가 부족분과 함께 사업비를 대출금융기관이 PF대출로 충당해주게 되었으며, 이것이 하이브리드 차입형토지신탁이 되었습니다. 전통적인 일반 차입형토지신탁에서의 토지비는 PF대출금융기관이 부담하고, 공사비 등 사업비는 신탁사가 부담하는 구조였다면, 하이브리드 차입형토지신탁은 토지비 및 사업비 일부를 PF대출금융기관이 부담하고 잔여 사업비는 신탁사가 부담하는 방식입니다.
하이브리드 차입형토지신탁이 주목받는 이유는 시행사 입장에서는 이 방식이 사업 비용을 가장 많이 아낄 수 있는 구조이기 때문입니다. 일반 PF구조는 높은 금리의 PF대출로 공사비 등 사업비를 확보해야 합니다. 하지만, 하이브리드 차입형토지신탁은 토지비 일부와 필수 사업비 일부만 조달하면 되고, 나머지 대부분의 사업비는 신탁사의 자금(고유계정)을 통해 필요할 때마다 조달하게 됩니다. 신탁사의 계정대 이자는 PF대출 금리보다 비교적 저렴하기에 사업 비용을 절감하는 효과가 있습니다. 또한 시공사 입장에서는 공사비를 신탁사가 책임지고 확보해주기 때문에 공사비 수급이 안정적이라 시공사의 참여를 좀 더 수월하게 이끌어 낼 수 있습니다.
일반 차입형토지신탁과 하이브리드 차입형토지신탁은 고도의 전문성과 노하우, 풍부한 인력, 신탁사의 튼튼한 자본력을 바탕으로 진행되어야 하기에 잘 짜인 한국자산신탁과 한국토지신탁에서 주로 이 시장을 선점하고 있습니다.
(나) 관리형토지신탁
관리형토지신탁은 신탁사에서 자금조달 의무를 부담하지 않고, PF대출금융기관이 사업비를 조달하고, 시공사는 책임준공 또는 지급보증을 통해 사업비조달에 협조하는 형태의 신탁상품으로, 개발신탁과 유사하지만 자금조달 방식에 차이가 있는 것이며, 신탁보수는 비교적 낮은 편입니다.
차입형토지신탁과 함께 관리형토지신탁은 시행사의 부도 또는 파산 위험성을 헷징(Hedging)하여 안정적인 개발사업 추진을 도와주며, 분양사고 위험을 방지하는 역할을 합니다.
관리형토지신탁의 변형된 구조로, ‘책임준공형 관리형토지신탁’이라는 상품도 있습니다. 책임준공형 관리형토지신탁을 “책준(관토)”이라고 줄여서 부르기도 합니다. 이 상품은 신용도가 낮은 시공사의 책임준공의무를 신탁사가 함께 보증하여 신탁사의 책임준공 신용으로 PF대출을 받는 구조입니다.
주로 개발 규모가 작은 사업(매출액 1,000억 원 이하 수준)이거나 신용이 낮은 중견 시공사일 경우, 이 구조를 이용합니다.
책임준공형 관리형토지신탁의 구조는 일반 관리형토지신탁과 유사하나, 신탁사의 책임준공 리스크에 대한 Fee로 신탁보수는 일반 관리형토지 신탁보다 높은 편이며, 대략 매출액의 1~2% 수준입니다.
(다) 분양관리신탁
분양관리신탁은 「건축물의 분양에 관한 법률」에 의거 개발사업의 시행사가 준공 전에 선분양을 위하여 신탁사에게 부동산 소유권 및 분양대금을 보전·관리하게 하는 상품입니다. 하지만 사업 주체가 수탁자(신탁사)가 아닌 위탁자(시행사)가 되는 구조로, 대출금융기관 입장에서는 위탁자(시행사) 통제가 어려울 수도 있어 선호하는 상품은 아닙니다.
분양관리신탁은 시행사가 자기자본을 많이 투입했을 경우 주로 이용되며, 소규모 개발사업이 주를 이루고, 신탁보수는 관리형토지신탁과 유사합니다.
(라) 담보신탁
담보신탁은 토지, 건물 등 부동산을 담보로 제공하고 자금을 대출받고자 하는 경우에 이용할 수 있는 신탁상품으로, 대출 시 근저당권 설정 비용보다 담보신탁보수가 낮습니다. 그래서 최근에는 근저당설정보다는 담보신탁으로 진행하는 경우가 많아지고 있습니다.
부동산개발로는 시행사가 사업부지 소유권 확보를 위한 브릿지대출 때 많이 이용되는 상품이고, 이때 대출금융기관이 담보신탁을 사용하는 주된 이유는 시행사의 채무 불이행 시 빠른 환가 처분(매각)이 가능하기 때문입니다.
(마) (갑종, 을종)관리신탁
관리신탁은 신탁보수는 적으나, 소송 등 많은 문제들이 발생해 최근 신탁사에서 관리신탁 상품을 지양하는 추세입니다.
(바) 처분 신탁
처분신탁은 처분에 어려움이 있는 부동산 또는 대형 고가의 부동산을 효율적으로 처분할 필요가 있을 때, 신탁회사가 부동산을 처분하여 처분대금을 수익자(토지주 등)에게 교부하는 상품입니다.
부동산 매매 확정 후, 부동산 잔금 지급까지 소유권 관리에 안정성을 요하는 경우에 이용됩니다. 부동산개발사업의 경우에는 도시개발사업 또는 아파트개발사업 등 토지주가 많은 경우, 신탁사를 통해 토지 취합을 효율적으로 하기 위하여 이용됩니다.
(사) 대리사무
대리사무는 신탁회사가 부동산과 관련되는 부동산 취득, 처분, 개발사업의 자금관리업무 등을 대리하는 상품으로, 부동산개발 시 자금을 안정적으로 통제 및 관리하기 위한 역할로 많이 이용됩니다.
지금까지 <신탁상품 구조>에 대해 알아보았습니다.
담보신탁과 처분신탁 같은 경우 브릿지대출, 개발부지의 토지소유권 확보 등 부동산개발을 준비하기 위한 수단으로 주로 사용됩니다. 그리고 부동산개발이 부동산신탁구조로 진행된다면, 부동산개발형 신탁상품의 구조가 곧 부동산개발사업의 구조화라고 할 수 있습니다. 부동산신탁 구조 속에 자금(금융)조달 구조와 파트너사(PF대출금융기관, 신탁사 및 시공사)의 참
여 조건이 녹아 있기 때문입니다. 그래서 부동산개발사업을 이해하는 데, 부동산신탁에 대한 이해가 중요한 것입니다.
2) 부동산개발사업 구조화를 위한 주요 파트너사 선정
(1) PF대출금융기관 및 신탁사 선정
시행사는 신탁사, PF대출금융기관과 시공사 선정이 사업의 성패에 중요한 만큼 신중을 기해야 합니다.
신탁사 선정에 대해서는 신탁수수료 비교 견적을 통한 업체선정이 주를 이루나, PF대출금융기관 같은 경우는 우량사업이 아니고서는 비교 견적을 통한 경쟁입찰은 쉽지가 않습니다. 보통은 시행사가 증권사 등 대출주관사를 선정하여 대출주관사에서 PF대출금융기관을 모집하는 사례가 대부분을 차지합니다.
부동산신탁사는 14개만 존재하며, 대출여신은 할 수 없으며, 차입형토지신탁 구조상 공사비 등 사업비 조달만 가능합니다.
(하이브리드)차입형토지신탁은 한국자산신탁, 한국토지신탁이 개발에 대한 노하우와 우수한 자본력으로 대부분의 시장을 점유하고 있으며, 책임준공 관리형토지신탁은 신탁사의 신용도가 높이 평가되는 금융지주 계열의 KB부동산신탁, 하나자산신탁, 신한자산신탁, 우리자산신탁이 시장을 점유하고 있으나, 소규모개발사업에 대해서는 무궁화신탁 등 소규모 신탁사에서도 사업을 진행하고 있습니다.
(하이브리드) 차입형토지신탁이나 책임준공형 관리형토지신탁을 진행해야 될 경우, 신탁사 우위의 사업구도이기에 신탁사 선정에 어려움이 있을 수 있습니다. 반면, 일반 관리형토지신탁과 담보신탁을 진행할 경우, 시행사 우위의 사업구도이기에 각 신탁사별로 수수료 경쟁입찰을 통해 선정하는 것이 좋으며, 대형 신탁사보다는 소형 신탁사를 선정하는 것이 시행사가 업무 보는 데 편하고 수월할 수 있습니다.
PF대출금융기관은 위의 표와 같이 매우 많으나, 대출금융기관마다 각각 선호하는 대출상품과 대출 순위, 요구하는 대출이자, 선호하는 지역 등이 다릅니다. 시행사는 자신의 개발사업 대출을 위해 적격한 PF대출금융기관을 발굴해야 하는데, 부동산개발 초기에 해야 될 과제가 매우 많기 때문에 수 많은 대출금융기관과의 접촉이 사실상 쉽지 않습니다. 그래서 PF대출을 발굴하는 주관사를 선정합니다. PF대출금융기관을 발굴하는 주관사는 대부분 증권사이며, 대출 주관사를 선정할 때는 시행사가 개발하는 상품에 대한 금융 딜(Deal) 경험과 PF대출금융기관과의 인맥이 어느 정도인지는 꼭 확인해야 합니다.
(2) 시공사 선정
부동산신탁사와 PF대출금융기관 선정과 함께 시공사 선정은 매우 중요한 과제입니다. 부동산개발사업에 가장 많은 비용을 차지하는 것이 바로 공사비이며, 공사비를 얼마나 줄이느냐에 따라 사업 진행 여부가 결정되어지기 때문입니다.
때로는 최초에 낮은 공사비를 제안하여 계약하였으나, 공사 진행 중 이런저런 항목으로 공사비를 증액하여 시행사의 사업수익이 남지 않은 경우도 비일비재하며, 나의 능력 및 의지와는 상관없이 예기치 않은 시공사의 부도로 분양이 100% 됐음에도 사업이 실패하는 경우도 발생하고, 분양이 100% 되고 준공이 되었음에도 공사 하자가 많아 수년을 수분양자와 소송으로 시간을 보내며 고생하는 시행사들도 많습니다. 즉, 시공사는 부동산개발사업에서 많은 비용과 많은 변수 요소를 품고 있기 때문에 시행사는 시공사 선정을 위해 여러 항목들을 짚어보아야 합니다.
시공사를 선정할 때, 주요 확인해야 될 사항은 다음과 같습니다.
▢ 다음 연재 [제12화] <PF대출, 착공 및 분양 개시> _ 부동산개발흐름(8/11단계)